CIRAV Real Estate Trader

I mutui alle famiglie e il mercato immobiliare

Mutui e compravendite

Uno dei modi per misurare lo stato di salute del mercato immobiliare di un Paese è sicuramente quello di monitorare il valore dei mutui che gli istituti bancari erogano ai privati. Infatti, una percentuale molto elevata delle cifre che le famiglie chiedono in prestito ha tradizionalmente come finalità l’acquisto di un immobile e quindi l’andamento del volume dei mutui concessi segue in modo piuttosto preciso quello delle compravendite nel mercato immobiliare.

D’altra parte l’acquisto di una casa comporta un esborso di denaro decisamente superiore a quello per l’acquisto di altri beni per cui i privati chiedano usualmente finanziamenti e quindi l’ammontare di tutti i mutui bancari erogati alle famiglie dipende, sostanzialmente, da quello dei capitali investiti in compravendite immobiliari.

Per questa ragione, noi di CIRAV, che ci occupiamo di dare supporto e consulenza a chi desidera investire nel settore immobiliare, monitoriamo con attenzione i valori dei mutui concessi e in questo articolo vogliamo fare alcune riflessioni in merito agli andamenti degli ultimi anni.

Baseremo la nostra riflessione sui dati raccolti nell’interessante articolo del sito www.lavoce.online che presentano l’andamento delle erogazioni di mutui su base trimestrale e annuale, oltre ad un importante accenno al fenomeno della surroga dei finanziamenti ed al suo legame con la ripresa del mercato immobiliare.

La ripresa dei mutui

Nel corso del 2018 gli istituti bancari hanno erogato complessivamente alle famiglie mutui per 50,6 miliardi di euro destinati all’acquisto di abitazioni. Si tratta della cifra più alta registrata dal 2010 ed è più del doppio dei 21,4 miliardi di euro che le banche avevano prestato ai privati nel 2013, l’anno peggiore da questo punto di vista nell’ultimo decennio.

Non si tratta, però, di un dato isolato, perché comunque nel triennio 2016-2018 si sono registrati sempre valori al di sopra dei 47,5 miliardi di euro, ancora minori, ma non di moltissimo, rispetto a quelli del triennio 2008-2010, stabilmente sopra i 50 miliardi di euro.

Possiamo dire, dunque, che dopo il pesantissimo triennio 2012-2014, in cui si vedevano ridotti al lumicino i crediti concessi ai privati per l’acquisto di immobili, la situazione si è ripresa in modo stabile, anche se non ha ancora raggiunto i livelli pre crisi.

Per osservare più nel dettaglio quanto accaduto durante il 2018 dobbiamo confrontare il risultato di ogni trimestre con il corrispondente periodo dell’anno precedente, in modo da  annullare la componente stagionale. Si nota così che il primo trimestre è stato peggiore di quello del 2017 dal punto di vista del valore dei mutui erogati, mentre i restanti tre sono stati decisamente migliori con percentuali di crescita, rispettivamente del 7,6%, 10% e 13,1%.

In effetti, il primo trimestre 2018 ha risentito ancora dell’andamento debole del 2017 che ha segnato un valore complessivo di 47,7 miliardi di euro di mutui erogati, rispetto ai 49,6 miliardi di euro del 2016, con una diminuzione di quasi il 4%.

Quali segnali per il futuro?

Se il valore dei mutui erogati dagli istituti bancari alle famiglie per l’acquisto di immobili è cresciuto, tendenzialmente, dal 2015 in poi, lo si deve di sicuro anche al Quantitive Easing della BCE che ha immesso liquidità sui mercati a partire da quell’anno. Tuttavia, l’effetto della cessazione di questa misura di sostegno, che è ufficialmente terminata a dicembre 2018, deve probabilmente farsi ancora sentire.

Anche la fissazione a marzo 2016 del tasso d’interesse di riferimento a zero, e soprattutto l’impegno da parte della BCE di mantenerlo a questo livello anche per i prossimi mesi, sta dando alle banche la possibilità di erogare prestiti con più tranquillità a famiglie e imprese.

Un interessante segnale della solidità della ripresa del mercato immobiliare è dato dalla mancata influenza negativa su di esso dell’aumento dello spread legato all’instabilità politica nazionale, seguita alla formazione del nuovo governo e alle trattative con la Commissione Europea per la manovra 2019.

Questi segnali non possono che fare ben sperare per il futuro, sia perché forniscono l’immagine di una ripresa effettivamente solida, sia perché sembra che il mercato immobiliare non risenta in modo marcato delle influenze della situazione finanziaria globale.

Si può presumere, così, che il ritorno all’investimento sul mattone, che è sempre stato molto caro a noi italiani più che ad altri popoli, sia ormai un dato acquisito e consolidato nell’ultimo triennio. Anche se non è mai possibile fare previsioni attendibili per gli andamenti futuri, non possiamo che rilevare una solidità nella ripresa del mercato che fa ben sperare tutti gli operatori.

Diminuisce il ricorso alla surroga

Un altro parametro che viene giustamente analizzato nell’articolo di lavoce.online è l’andamento negli anni della percentuale di mutui per cui le famiglie hanno chiesto di effettuare operazioni di surroga.

La surroga del mutuo è quella pratica per cui, a partire dal decreto Bersani del 2007, chiunque può cambiare gratuitamente la banca a cui restituire il proprio debito, cercando così di ottenere condizioni più favorevoli.

Il ricorso a questo tipo di operazioni è stato, dal 2015 a inizio 2017, particolarmente intenso, segnalando una vivacità legata alla ripresa del mercato immobiliare. Nel 2015 più di un quinto del volume dei mutui erogati è stato coinvolto da operazioni di surroga, proprio nel momento della massima ripresa del valore dei crediti erogati e anche nel 2016 il livello si è mantenuto comunque piuttosto elevato.

Se la ricerca di migliori condizioni di accesso al credito ha, comprensibilmente, accompagnato la prima fase della ripresa è molto significativo il fatto che, a partire dalla seconda metà del 2017 il livello delle operazioni di surroga sia prima crollato e poi sia rimasto pressoché stabile intorno a un 12-13%.

Questo fenomeno, accompagnato dal mantenimento di alti volumi di mutui erogati per compravendite immobiliari, è un ulteriore segnale della raggiungimento di una configurazione stabile del mercato, che vede il consolidamento di un clima favorevole al credito verso i privati.

Con tutta evidenza non possiamo sapere se qualche fattore esterno o interno verrà a modificare nel breve termine questa raggiunta stabilità, ma al momento non sembra siano prevedibili mutamenti di sorta. Sicuramente, CIRAV continua ad analizzare con costanza ed attenzione il mercato per offrire ai propri clienti la sicurezza di una consulenza professionale di alto livello.