CIRAV Real Estate Trader

La ripresa del mercato immobiliare

La ripresa delle compravendite nel 2018

Dopo anni di continua flessione del valore complessivo delle compravendite immobiliari in Italia, a seguito della crisi economica mondiale da cui il nostro Paese ha stentato, più di altri, a riprendersi, nel 2018 si sono registrati finalmente, nei primi nove mesi dell’anno di cui abbiamo ora i dati definitivi disponibili, tre incrementi trimestrali molto significativi. Secondo i numeri ufficiali, riportati, tra gli altri, da un interessante articolo del sito Monitorimmobiliare.it, l’ammontare dei capitali passati di mano nella totalità delle transizioni immobiliari nel nostro Paese è cresciuto, rispetto al periodo precedente, del 4,3% nel primo trimestre del 2018, del 5,6% nel secondo e del 6,7% nel terzo.

Non si tratta solo, come si può ben vedere, di nove mesi di crescita continua, ma addirittura, cosa ben più rilevante, di un periodo di accelerazione del valore complessivo delle compravendite, che fa ben sperare le aziende del settore, come noi di CIRAV, per la prosecuzione di un trend positivo anche per il quarto trimestre 2018 e, tendenzialmente, per tutto il 2019.

Come è nel nostro stile professionale, però, non vogliamo leggere in modo superficiale questi dati, ma cercheremo di esporre al meglio, in questo articolo, le cause e le conseguenze di questa tendenza, a partire da alcune semplici considerazioni.

Innanzi tutto, analizzando questo dato, che rileva il valore monetario degli immobili venduti e acquistati in un determinato periodo, potremmo trovarci di fronte a due situazioni molto diverse tra loro, che configurerebbero, quindi, anche due realtà profondamente differenti: lo stesso dato, infatti, potrebbe essere stato prodotto sia da un aumento dei prezzi al metro quadro degli immobili venduti, sia da un aumento del numero effettivo delle compravendite. Estremizzando, in parole povere, nel 2018 potrebbe esserci stata la stessa quantità di immobili passati di mano, ma con prezzi più alti, oppure, parallelamente, un maggior numero di compravendite a prezzi costanti.

La relativa stabilità dei prezzi di mercato

Per comprendere a fondo la situazione occorre, dunque, analizzare il valore dei prezzi di mercato per poter capire se ci siano state, effettivamente, più compravendite immobiliari nel 2018 rispetto agli anni precedenti oppure siano semplicemente aumentati i prezzi medi delle singole unità scambiate. Andando a leggere i dati dei prezzi al metro quadro degli immobili venduti, si nota, però, una diminuzione complessiva dell’1,4% su base annua dal 2017 al 2018 e questo ci porta a concludere, secondo il ragionamento sopra esposto, che l’aumento del valore delle compravendite è stato prodotto, essenzialmente, da una notevole crescita del numero degli immobili passati di mano nei primi nove mesi del 2018. 

D’altra parte, un clima di mercato con prezzi medi piuttosto bassi ha certamente favorito l’aumento del numero delle compravendite, anche se questa diminuzione complessiva dei prezzi al metro quadro nasconde una realtà un po’ più complessa, che, nell’ottica di valutare la possibilità di investire in questo settore, è bene conoscere. 

Infatti, se andiamo a leggere i dati riguardanti i prezzi al metro quadro degli alloggi di nuova fabbricazione, vediamo che questi sono cresciuti, tra 2017 e 2018, del 3%, mentre quelli degli immobili usati, che sono numericamente la stragrande maggioranza di quelli scambiati sul mercato, sono calati dell’1,5%, dando luogo a quella diminuzione media dell’1,4% di cui abbiamo parlato sopra.

Prezzi bassi e buone prospettive d’investimento

Gli italiani, insomma, sono ben disposti a pagare generalmente di più, rispetto agli anni scorsi, per immobili nuovi, mentre il valore di quelli usati messi sul mercato è, per molte ragioni a cui accenneremo, in leggero, ma continuo calo. In questo clima, d’altra parte, si creano ottime occasioni per chi desidera investire il proprio capitale nel mattone, a patto, naturalmente, che ci si affidi ad esperti seri, come CIRAV, per la valutazione delle reali prospettive di rendimento

Ogni situazione locale, infatti, va esaminata in modo singolo, sia per valutare le prospettive di riqualificazione e apprezzamento delle singole zone, sia per trovare quali siano i migliori interventi di ristrutturazione da effettuare per fare crescere il valore di un immobile acquistato a basso prezzo.

In effetti, una delle cause della lieve, ma continua, diminuzione dei prezzi degli immobili non nuovi è la mancanza di manutenzione ordinaria e di interventi di ristrutturazione frequenti. In Italia, infatti, la proprietà immobiliare è molto diffusa e, in tempi di crisi economica generalizzata, molti piccoli proprietari non hanno avuto, negli ultimi anni, la possibilità, o la volontà, di investire i capitali necessari alla cura dei propri immobili. Questa tendenza ha provocato, così, un progressivo e diffuso degrado dell’offerta immobiliare nazionale, che spiega anche la stagnazione, o il leggero calo, dei prezzi di mercato.

Acquistare, oggi, un alloggio in cattivo stato e ristrutturarlo prima di metterlo a reddito può essere, in molti casi, un’occasione di investimento immobiliare di primaria rilevanza, soprattutto se si tiene conto della prospettiva di crescita dei valori nella zona in cui si sta investendo.

La ripresa dei mutui e la ripresa immobiliare

Nel già citato articolo di Monitorimmobilare.it, i dati sulla ripresa delle compravendite immobiliari vengono letti nella prospettiva di una crescita parallela dei mutui erogati per questa ragione, come segnalato dalla Bussola Mutui, un bollettino trimestrale degli operatori del settore.

Questo aumento generalizzato del valore dei mutui erogati, che si è concretizzato nel secondo e terzo trimestre 2018, è sicuramente legato alle condizioni generalmente vantaggiose, rispetto agli anni scorsi, a cui essi vengono concessi, soprattutto per quanto riguarda la tipologia a tasso fisso, la più apprezzata dai richiedenti, dato il clima di generale incertezza sui mercati finanziari.

Si delinea così, dall’analisi dei dati al momento disponibili, che riguardano il 2018 e il confronto con gli anni precedenti, una situazione in cui, soprattutto per il miglioramento generalizzato delle condizioni economiche dei piccoli investitori, si registra un aumento delle compravendite immobiliari in assoluto, tanto accentuato da compensare la lieve diminuzione dei prezzi per metro quadro, causata soprattutto dal deprezzamento di quelli usati.

In questa situazione di rinnovato fermento, però, è ancora più necessaria l’esperienza di un consulente esperto come CIRAV per riuscire a massimizzare i rendimenti di un investimento immobiliare, cogliendo le opportunità nuove che si stanno progressivamente concretizzando sui territori.