La crescita delle compravendite immobiliari

CIRAV per un mercato in crescita

CIRAV è una realtà del mercato real estate italiano che si propone di fornire agli investitori un servizio completo che comprende l’analisi della propensione al rischio e dalla profilazione del cliente, unita all’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare, fino ad arrivare al supporto per la messa a reddito dell’immobile acquistato.

Il nostro lavoro, in questo periodo, si sta svolgendo nel contesto di un mercato che dà importanti segni di una vitalità nuova che va ben oltre le aspettative di ripresa degli scorsi anni. Esamineremo, in questo articolo, alcuni dati forniti e commentati dall’organizzazione del SAIE di Bari, la fiera delle “tecnologie per l’edilizia e l’ambiente costruito 4.0” che si svolgerà per la prima volta a Bari, dal 24 al 26 ottobre prossimi.

Dal punto di vista di CIRAV è molto importante analizzare il mercato in modo attento, senza cedere a facili semplificazioni, per fornire ai potenziali investitori un quadro che consenta loro di cogliere le occasioni real estate più adatte al proprio profilo e alla propria mission.

Dentro ogni macro analisi, infatti, si nascondono sempre realtà diverse che hanno contribuito a formare un valore medio delle grandezze misurate. Talvolta si tratta di differenze geografiche, sempre molto rilevanti nel settore immobiliare, mentre in altri casi abbiamo un panorama diversificato in base a fattori legati all’età e allo stato degli immobili, a prospettive di sviluppo urbanistico o a dinamiche legate agli andamenti demografici.

Le compravendite sono in aumento

Un primo dato interessante che possiamo commentare è l’aumento su base annua, dal 2017al 2018, del numero delle compravendite immobiliari stipulate, che è salito del 6,7%. Si tratta di una tendenza che segnala, in una media fatta sul territorio nazionale, la volontà degli stake holder del settore immobiliare di investire capitali in un clima di rinnovata fiducia.

Sarebbe molto importante comprendere a fondo tutte le ragioni di questa crescita, ma di sicuro possiamo delinearne almeno alcune, per abbozzare un’analisi del mercato.

Innanzi tutto bisogna ricordare che i prezzi degli immobili in Italia sono, generalmente, più bassi rispetto a quelli degli altri Paesi europei e si sono mantenuti, in questi anni, sostanzialmente stabili o in lieve crescita. Questa considerazione ci porta a pensare, come confermano anche i dati specifici del settore, che ci sia stata una crescita degli investitori cross border, ossia degli stranieri che, sia singolarmente, sia come grandi realtà finanziarie, hanno deciso di acquistare un immobile nel nostro Paese.

In secondo luogo, la crisi economica che ha colpito il ceto medio negli scorsi anni ha avuto, tra le sue numerose conseguenze, anche quella di fare diminuire i capitali disponibili per la manutenzione o la ristrutturazione degli immobili di proprietà. In un Paese come l’Italia in cui un’ampia maggioranza di famiglie possiede almeno un immobile, molti proprietari hanno dovuto rinunciare ad interventi manutentivi sulle proprie case negli ultimi anni e ora, con una ripresa dei consumi in atto, questi immobili in cattivo stato, ma con prezzi convenienti tendono a passare facilmente di mano.

Non mancano, in questo contesto, anche gli investitori che acquistano una casa in una buona posizione, ma in condizioni di trascuratezza, per ristrutturarla con una minima spesa e metterla a reddito attraverso il sistema delle locazioni brevi, promuovendola su portali online come Airbnb e Booking.com.

Le dinamiche regionali

Il fattore territoriale ha sempre, nel settore real estate, una particolare rilevanza: la posizione geografica, infatti, è un elemento fondamentale per le prospettive di redditività dell’immobile in ottica di messa a reddito, per le eventuali misure di incentivo, per l’attrattività verso specifiche platee di investitori e per molti altri fattori.

In effetti, se si va a scorporare quel valore medio di crescita del numero delle compravendite immobiliari del 6,7% nei diversi valori regionali, si ottengono dati piuttosto interessanti.

Emilia Romagna, Marche e Veneto, ad esempio, registrano tutte aumenti delle compravendite real estate tra il 2017 e il 2018 superiori al 10% e la particolare vivacità del mercato immobiliare in queste regioni dipende, indubbiamente, da fattori molto specifici. Uno di questi, per quanto concerne le Marche e l’Emilia Romagna, può essere la serie di incentivi fiscali legati ai terremoti che hanno interessato queste zone. In alcuni casi, infatti, è diventato possibile trasferire con la proprietà danneggiata anche l’incentivo per la ricostruzione, favorendo chi, per mancanza di capitali da investire nei lavori necessari per il ripristino dell’immobile di sua proprietà, preferisce venderlo a chi può avviare immediatamente un cantiere per la sua ricostruzione.

I buoni risultati di crescita di Sicilia e Sardegna, entrambe con valori superiori alla media nazionale,  possono invece essere spiegati, probabilmente, con la crescita delle locazioni brevi in queste due regioni a grande vocazione turistica. Si registrano, infatti sempre più casi di investitori che acquistano immobili in zone turistiche per metterli a reddito, soprattutto con un affitto breve, sfruttando anche i recenti accordi tra Airbnb e le autorità locali che semplificano le procedure di riscossione della tassa di soggiorno.

Le prospettive di investimento

Questo clima di rinnovata fiducia e le dinamiche di un mercato immobiliare in crescita, possono favorire gli investimenti real estate? La risposta, come spesso accade, non è univoca.

Da una parte, in un mercato in cui ci sono più immobili disponibili per la vendita ogni potenziale investitore ha una scelta più ampia e può trovare con più facilità l’occasione che cerca. D’altra parte il risveglio dei grandi investitori nazionali e internazionali può causare un’aumento dei prezzi, nei prossimi anni, che ridurrebbe il margine di guadagno e rallenterebbe il ROI.

La soluzione migliore, secondo noi di CIRAV, è proprio quella di analizzare in modo coordinato sia il potenziale investitore, la sua propensione al rischio e i suoi obiettivi a breve, medio e lungo termine, sia il mercato immobiliare locale, con le sue prospettive di crescita, le criticità che si possono individuare e i fattori specifici che lo caratterizzano. Attraverso questo lavoro di marketing analysis diventa possibile realizzare un investimento real estate adeguato alle aspirazioni di ciascuno, raggiungendo la piena soddisfazione in termini di redditività e stabilità del capitale.