Una città in controtendenza
Si sente spesso dire, a ragione, che il mercato real estate in Italia è in netta ripresa dopo gli anni bui della crisi economica e della stretta bancaria sull’erogazione dei mutui. Niente di più vero, ma la caratteristica peculiare di questa ripresa è un aumento delle compravendite legato ad un regime di prezzi bassi, se non in ulteriore diminuzione.
A Milano, invece, non è così: cresce il numero di alloggi che passano di mano attraverso compravendite sempre più rapide, ma crescono anche i prezzi, in quasi tutte le zone della città. CIRAV, occupandosi proprio di mercato immobiliare e di investimenti real estate, non può che essere molto interessata ad analizzare il fenomeno del mercato milanese.
In questo articolo, dunque, commenteremo alcuni dati significativi presentati in un articolo de Il Sole24Ore in cui Cristina Giua ha raccolto le opinioni di diversi operatori del settore sulla loro percezione delle peculiarità del mercato real estate a Milano. Vogliamo così aggiornare chi è interessato a realizzare un investimento immobiliare nel capoluogo lombardo sulla situazione attuale e sulle prospettive di sviluppo che si aprono per il prossimo futuro.
Crediamo, infatti, che solo attraverso un’analisi il più possibile attenta dei trend di mercato, intesi sia come tendenze globali, sia come caratteristiche dei singoli territori, si possano ottenere oggi buoni rendimenti investendo nel real estate.
Indubbiamente Milano è diventata, da alcuni anni, un polo di rinnovata attrazione sotto molti punti di vista. Le grandi opere di rinnovamento e riqualificazione urbana che ne hanno cambiato gradualmente il volto, infatti, hanno creato nuovi spazi per settori come il fashion e in design e attraggono molti visitatori, per ragioni di svago, ma soprattutto professionali. Per questo motivo, la ripresa del mercato immobiliare milanese è stata rapida ed ha assunto, come vedremo, delle caratteristiche del tutto peculiari, in un certo senso in controtendenza con il resto del Paese.
Prezzi in crescita e transazioni rapide
Quando in una zona la domanda di case cresce, per qualsiasi ragione, possono accadere diversi fenomeni, anche in base alla consistenza relativa dell’offerta e alle condizioni degli immobili sul mercato. Se la domanda è molto forte, l’offerta piuttosto limitata e la qualità degli immobili mediamente buona si registrano contemporaneamente tre fenomeni: la crescita dei prezzi al metro quadro, la diminuzione del tempo medio necessario per concludere una vendita e la diminuzione dei ribassi rispetto al prezzo inizialmente proposto.
A Milano, approssimativamente dall’inizio del 2018, si stanno realizzando esattamente queste tre condizioni che indicano un mercato in solida crescita. I prezzi medi, infatti, sono cresciuti tra il 4% e l’8% dai primi mesi dello scorso anno, con una crescita piuttosto uniforme in tutte le zone e performance migliori, comprensibilmente, nelle aree interessate da progetti di riqualificazione o dalla costruzione della nuova linea di metropolitana M4.
In realtà, però, sono gli appartamenti di tutta la città ad essere diventati particolarmente attraenti, soprattutto come base di appoggio per trasferte di lavoro, per la partecipazione a grandi eventi, per occasioni di formazione di alto livello o anche per semplice turismo.
Se i prezzi crescono, diminuiscono, invece, sia i tempi necessari per concludere una compravendita, sia i ribassi praticati per “chiudere” l’affare. Nel 2013, ad esempio, occorrevano circa sette mesi e mezzo in media per vendere un appartamento a Milano, mentre ora si riesce a farlo in poco più di sei. Parallelamente, se ancora nel 2016 occorreva praticare in media ribassi di circa il 14,5% rispetto al primo prezzo di offerta per riuscire a trovare un acquirente, ora la cifra è scesa nettamente al di sotto del 14%.
Le differenze possono sembrare modeste, a prima vista, ma poter ribassare un alloggio del valore di 220000€ del 13,8% invece del 14,5% significa ricavare dalla vendita circa 1500€ in più. Allo stesso modo, guadagnare un mese nella compravendita, significa, per chi acquista, poter incassare un mese in più di canone di locazione, a parità delle altre condizioni.
Un bilocale a Milano per investire
In Italia la pezzatura di alloggio più richiesta è, tradizionalmente, il trilocale che rappresenta l’idea di casa per la maggior parte delle famiglie, soprattutto per chi acquista la propria prima casa, e che è un buon compromesso anche in molte altre situazioni concrete.
A Milano, ancora una volta, si registra un dato in controtendenza: ben il 44% degli acquirenti di un immobile in città, infatti, puntano ad un bilocale, che diventa, così, il tipo di appartamento più richiesto.
Le ragioni di questa preferenza per alloggi di dimensioni più modeste sono sostanzialmente due e sono entrambe collegate a quella rinnovata attrattività di Milano di cui abbiamo parlato in precedenza. In primo luogo, infatti, il bilocale è l’appartamento ideale per chi si è appena trasferito in una città per motivi di studio o di lavoro: è più economico di altre soluzioni e molto adatto a chi vive da solo, come spesso accade ai nuovi arrivati in una città.
Secondariamente, il bilocale è anche ideale per gli affitti brevi, ossia per quei contratti di locazione che prevedono soggiorni inferiori ai 30 giorni in appartamenti arredati e che sono molto richiesti, anche grazie al successo di piattaforme di prenotazione online come Airbnb, sia per motivi turistici, sia per brevi trasferte di lavoro o viaggi di affari.
Milano è una zona particolare per il mercato real estate anche per l’alta percentuale, circa il 30%, di compravendite concluse da parte di investitori immobiliari. Si tratta di una tendenza molto interessante, soprattutto se si unisce questo dato a quello sulla prevalenza dei bilocali tra le scelte dei compratori.
Possiamo concludere, almeno in prima approssimazione, che molti investitori del settore real estate stiano puntando su alloggi di modesta dimensione a Milano con la prospettiva di avere buoni rendimenti dalle locazioni. Effettivamente, un bilocale affittato con un contratto tradizionale in una zona centrale può fruttare dai 1000€ ai 1500€ mensili, mentre se si va verso zone come Fiera-San Siro o Isola-Sempione siamo comunque tra i 700€ e gli 800€. Ci sono poi aree particolarmente interessanti, come Viale Piave o Porta Romana in cui si può contare su canoni di locazione, sempre per un bilocale, di oltre 900€ mensili.
Il calcolo è un po’ più complesso per gli affitti brevi, dove sono maggiori i costi e l’impegno di gestione per pulizie, manutenzione, accoglienza e pratiche burocratiche, ma sono anche maggiori i guadagni che si possono ottenere, soprattutto in corrispondenza di grandi eventi come le Fashion Week o il Salone del Mobile.
Un panorama, quello di Milano, che appare peculiare e molto complesso, con dinamiche differenti da zona a zona, in cui potrà esservi molto utile la guida di CIRAV per realizzare un interessante investimento real estate.
