CIRAV Real Estate Trader

Un nuovo indice per misurare l’attrattività dei territori

Nomisma lancia Italy2Invest

La società di consulenza finanziaria bolognese Nomisma, che ha una tradizione quasi quarantennale di analisi del mercato, ha recentemente lanciato una piattaforma di raccolta dati, chiamata Italy2Invest, pensata per orientare gli investitori rispetto agli investimenti sul territorio nazionale.

Attraverso l’analisi di 250 indicatori, suddivisi in otto settori, chiamati “domini”, Italy2Invest studia la capacità di una città di attrarre investimenti o, in modo speculare, la possibilità che un investimento realizzato in uno dei quasi ottomila comuni italiani sia redditizio. Il principio di funzionamento della piattaforma è semplice e si basa su un assunto chiaro: se gli indicatori economici, in senso ampio, di una città sono positivi, questo significa sia che essa sta attraendo investimenti, sia che può essere redditizio investire sul suo territorio.

I risultati di un macro indicatore di sintesi come quello elaborato da questa piattaforma non possono che essere di estremo interesse per CIRAV che ha, tra le proprie mission, esattamente quella di analizzare i territori per individuare quali siano le aree che offrono le migliori prospettive di investimento immobiliare, innanzi tutto in termini di ROI.

Milano e Firenze in testa nell’overview 2018

Prendendo spunto da un articolo di Evelina Marchesini su Il Sole 24 Ore del 22 febbraio scorso, vogliamo analizzare, in particolare, i risultati dell’overview 2018 di Italy2Invest sull’attrattività dei comuni italiani rispetto agli investimenti. L’indice sintetico su cui si basa questa “classifica” tra le città italiane è un punteggio, tra 0 e 100, attribuito a ciascun comune in base alla performance ottenuta, nel periodo considerato, in ognuno degli otto domini in cui sono raggruppati gli indicatori considerati dalla piattaforma.

Attraverso una media dei punteggi ottenuti nei 250 indici globalmente misurati, quindi, Nomisma ha attribuito un valore alla capacità di ognuno dei 7998 comuni italiani di attirare investimenti sul proprio territorio e i risultati sono stati, per alcuni versi, sorprendenti.

Non era difficile aspettarsi, infatti, che Milano, con il ragguardevole punteggio di 75,2 fosse al primo posto assoluto nella graduatoria stilata con questo nuovo indice sintetico, ma stupisce, almeno in prima battuta, il secondo posto di Firenze, con 71,4, e il terzo, tra i capoluoghi di provincia, di Bologna, con 68,8.

Le ragioni del successo di Firenze

L’analisi del successo del capoluogo toscano in questa particolare classifica ci rivela come i criteri con cui sono stati scelti gli indici da analizzare influenzino in modo preponderante il risultato finale, come è, d’altro canto, naturale per ogni strumento di analisi. Ad esempio, uno dei domini in cui Firenze si è dimostrata eccellente nel 2018 è quello dei servizi offerti ai cittadini, che raggruppa, tra l’altro, indici come la quantità di case di cura ed ospedali in rapporto alla popolazione e la spesa del comune per le fasce deboli, come persone senza fissa dimora, minori e adulti in situazioni di disagio.

Secondo Italy2Invest, insomma, la qualità della vita e la cura delle persone in  difficoltà sono fattori che potenziano la capacità di attrarre investimenti, anche immobiliari, in una città, facendola preferire ad altre.

L’introduzione, nel paniere dei 250 indicatori, di molti indici legati alla qualità del vivere quotidiano, ai servizi ai cittadini e alla propensione alla spesa sociale delle amministrazioni comunali può essere discutibile, secondo uno schema tradizionale di marketing analysis, ma rappresenta un fattore di novità che, a nostro parere non può essere trascurato.

È innegabile, in effetti, che Firenze, tanto quanto molte altre città dalle caratteristiche simili, tra cui Bologna, è stata teatro di una serie di deal immobiliari di primo piano, a partire dall’acquisizione, nel 2013, di Palazzo della Gherardesca, sede dell’hotel Four Seasons, da parte dell’emiro del Qatar Hamad bin Khalifa Al-Thani.

Di sicuro, si può obiettare, lo splendido patrimonio artistico e culturale fiorentino e la sua reputation globale come città d’arte possono spiegare meglio di altri fattori il successo della città come polo di attrazione per gli investimenti a livello mondiale. In effetti, come si poteva ampiamente prevedere, nel dominio dedicato al turismo, Firenze ottiene il punteggio pieno di 100 su 100, ma questo risultato è frutto di una serie di indicatori, come il numero di presenze e le notti medie di permanenza pro capite, che spiegano come la città, nel suo complesso, sia attraente per i visitatori a prescindere dalle singole attrazioni culturali. In altre parole, se essere una città d’arte con una reputation mondiale bastasse, di per sé, a diventare attraente per gli investimenti internazionali, non si spiegherebbero il diciassettesimo posto di Roma tra i capoluoghi di provincia o la collocazione oltre il ventesimo di Venezia.  

Investire dove si crea valore

L’indice globale di attrattività degli investimenti di Italy2Invest, come abbiamo visto, contiene forti elementi di novità che lo rendono sicuramente discutibile, almeno per chi segue un approccio tradizionale, ma che, allo stesso modo, ci aiutano a riflettere su come analizzare, oggi, i territori dal punto di vista del real estate.

Investire il proprio capitale in un immobile, come è evidente, è una scommessa sulla capacità di quel bene di produrre reddito, ossia, in termini più tecnici, sul suo ROI. D’altra parte, un immobile è in grado di generare profitti solo attraverso una locazione o con una speculazione sul suo valore e, in entrambi i casi, l’ubicazione del bene è certamente un fattore di primaria importanza. 

Perché sia possibile realizzare un buon ritorno economico a fronte di un investimento immobiliare, infatti, è necessario che il territorio in cui si investe sia in grado di creare valore, attraverso un miglioramento generale delle condizioni di vita, con l’organizzazione di grandi eventi, con una proposta formativa di eccellenza che attragga studenti oppure anche con la riqualificazione di aree abbandonate, attraverso nuovi progetti urbanistici.

Nel settore del real estate, dunque, i fattori considerati da Nomisma nel costruire il paniere di 250 indici su cui lavora Italy2Invest hanno tutti, a nostro parere, una rilevanza primaria nella creazione di valore sul territorio e, quindi, un’influenza diretta sul ROI degli investimenti immobiliari.

Questo tipo di analisi è molto prezioso per il nostro lavoro, soprattutto perché, per noi di CIRAV, è di fondamentale importanza seguire in modo attento ogni cliente, facendo un’opera di consulting personalizzata, per individuare le migliori opportunità di investimento immobiliare presenti sul mercato.