Una città in grande mutamento
Non c’è dubbio che Milano stia vivendo un momento di particolare sviluppo urbanistico, che, ormai da qualche anno, coinvolge molte zone della città, rendendo i loro immobili particolarmente appetibili per realizzare ottimi investimenti, come sperimentiamo praticamente ogni giorno noi di CIRAV, che ci occupiamo di dare supporto e consulenza ai potenziali investitori nel settore immobiliare.
Molti progetti di riconversione urbana hanno visto ormai la luce in città e molti altri sono in fase di completamento, segnando definitivamente la trasformazione di Milano da città post-industriale a metropoli del design e del gusto.
Le vecchie fabbriche che hanno costruito nel secolo scorso la ricchezza della città e i magazzini che hanno ospitato le merci prodotte dal distretto industriale più forte d’Italia stanno progressivamente scomparendo, lasciando spazio a edifici avveniristici progettati da grandi archistar mondiali, moderne gallerie commerciali e spazi espositivi per il fashion e il design.
Attraverso una politica di stimoli pubblici e l’intervento dei grandi capitali internazionali, Milano ha così cambiato volto, lasciandosi alle spalle l’immagine di città grigia e assumendo quella di metropoli green, grazie alle tecniche dell’architettura ecosostenibile con cui vengono realizzati i nuovi edifici.
La nuova Milano attrae sempre di più nuovi cittadini, che cercano una casa in cui vivere e visitatori da tutto il mondo, sempre meno orientati a soggiornare in albergo e sempre più alla ricerca di una sistemazione in appartamento usando strumenti come Airbnb.
Anche per questo motivo, ormai da diversi anni, la carenza di alloggi in città è diventata endemica, ma i prezzi al metro quadro rimangono ancora inferiori, ad esempio, a quelli di Roma o di Venezia. Questo apparente controsenso si può spiegare bene se, invece di ragionare sulla media dei valori riferita all’intera area comunale, si prendono in considerazione le differenze tra le diverse zone della città.
In effetti, il valore degli immobili a Milano non è solo molto diverso da zona a zona, come accade, del resto, in tutte le grandi città, ma ha anche una dinamica molto intensa, soprattutto negli ultimi anni. Questo significa, in altre parole, che i prezzi delle case in alcune zone della città crescono rapidamente, mentre restano stabili in altre.
Capire quali zone cresceranno nei prossimi anni, significa, come illustrato in un interessante articolo de La Prima Pagina.it, avere grandi opportunità di investimento immobiliare, che possono assicurare ottimi rendimenti nel medio termine.
L’effetto M4
La nuova linea M4 della Metropolitana di Milano, già ribattezzata linea blu, è un progetto che ha impegnato con alterne vicende le giunte comunali succedutesi nell’ultimo decennio, ma che, sembra ormai certo, vedrà la luce tra il 2021 e il 2023.
In previsione dell’apertura della nuova linea, d’altra parte, il mercato immobiliare si sta già muovendo, con un aumento del valore degli immobili situati in prossimità delle fermate, che si assesta, per ora, nell’ordine del punto percentuale. Alcuni studi, però, stimano che, complessivamente, gli edifici nelle zone che saranno servite dalla nuova linea blu aumenteranno il proprio valore di circa un miliardo e mezzo di euro.
Alcune zone, in particolare, sembrano avere già registrato una crescita significativa dei prezzi degli immobili: ad esempio, quella intorno alla futura fermata di via Francesco Sforza, presumibilmente anche per la vicinanza del Policlinico e del Tribunale, quella tra Viale Argonne e Viale Corsica e l’area contigua, intorno al passante Dateo di Viale Piceno.
In CIRAV, comunque, stiamo monitorando da tempo tutte le aree che verranno attraversate dalla M4, per valutare quali investimenti immobiliari proporre ai nostri clienti in quelle zone, a seconda della propensione al rischio di ciascuno.
Le case per gli studenti
Le cittadelle universitarie, ossia quelle zone delle città abitate da un gran numero di studenti universitari fuori sede, sono sempre aree di grande interesse per gli investimenti immobiliari.
Le ragioni di questo trend nel real estate sono almeno due: da un lato affittare a degli studenti fuori sede garantisce una buona redditività dell’immobile affittato e, visto che i contratti sono, di norma, annuali, rende la casa rapidamente disponibile per altri usi. D’altro canto, la presenza di molti studenti accresce il valore delle attività commerciali della zona, soprattutto di quelle che si specializzano nel fornire alcuni servizi utili ai ragazzi, e, di conseguenza, i prezzi, in generale, di tutti gli immobili.
Non c’è dubbio che anche a Milano l’effetto studenti si stia facendo sentire con rialzi fino all’8% nell’ultimo quinquennio, sia alla Bovisa o nella zona della Cattolica, sia, con un particolare rilievo, vicino alla Bocconi.
In quest’ultimo caso la costruzione del nuovo campus nell’area della ex centrale del latte di Milano, oltre ad essere l’ennesimo esempio della tendenza alla riqualificazione urbanistica di cui abbiamo parlato sopra, è anche un perfetto case study sulle cittadelle universitarie.
L’aumento di posti letto per gli universitari della Bocconi determinato dalla costruzione del nuovo campus, infatti, non determina il crollo dei prezzi degli alloggi nelle vicinanze, ma, al contrario, aiuta a caratterizzare la zona nel senso di specializzarla per l’accoglienza degli studenti e fa crescere così il valore degli immobili nell’area.
La movida e i design district
Spesso si pensa che una casa in una zona di locali per la movida subisca un deprezzamento a causa del rumore notturno, ma i casi di zone di Milano come i Navigli, Brera e Porta Nuova dimostrano che non è sempre così.
Con rialzi tra il 2% e il 3%, infatti, gli immobili in queste zone si stanno apprezzando sempre di più e si può facilmente immaginare che altre zone di movida, come il primo tratto del Naviglio Grande, seguiranno presto un trend analogo.
Anche nelle zone in cui la riconversione urbana di Milano ha fatto nascere dei poli del fashion e del design, come il Tortona District, in zona Porta Genova, e il Ventura District, vicino alla Stazione di Milano Lambrate, i prezzi degli immobili, che erano tradizionalmente bassi, come spesso accade nelle vicinanze degli scali ferroviari, hanno subito una crescita molto significativa negli ultimi anni.
CIRAV analizza da tempo il mercato immobiliare milanese e i trend che, di zona in zona, vengono a realizzarsi, per una serie complessa di fattori, spesso concomitanti, come abbiamo visto. Grazie a questo lavoro di studio del mercato sappiamo indicare a tutte le tipologie di investitori le migliori occasioni disponibili e seguirli con professionalità anche nella fase della messa a reddito dell’immobile.
