La capitale italiana del real estate
Milano è, senz’ombra di dubbio, la capitale italiana del settore immobiliare. Basti pensare che lo scorso anno il 40%, in termine di valore economico, di tutti gli investimenti real estate effettuati nel nostro Paese è stato realizzato nel capoluogo lombardo.
La preminenza della città meneghina sullo scenario nazionale non è, però, un fatto storico, o almeno non lo è in queste proporzioni, ma è figlio di un periodo di particolare fioritura del mercato immobiliare milanese iniziato nel 2015. Prima di allora, infatti, la quota di investimenti realizzati a Milano rispetto al mercato nazionale era sotto il 20%, mentre in quell’anno sfiorò l’impressionante valore del 45%.
Non c’è dubbio che questa performance notevole abbia come origine il grande movimento di riqualificazione urbana che ha interessato Milano negli ultimi anni. Sulla spinta di un’amministrazione lungimirante che ha saputo canalizzare risorse pubbliche e private, infatti, molti spazi cittadini degradati che avevano perso la propria funzione storica sono stati riconvertiti ad un nuovo utilizzo.
Alcuni progetti emblematici, come la riqualificazione della zona Fiera con il progetto City Life e le Tre Torri, realizzate da grandi archistar di fama internazionale, hanno avuto una risonanza mondiale e hanno rafforzato l’immagine di Milano come città del design, dell’architettura ecosostenibile e del fashion.
Questo sviluppo, tuttavia, ha registrato intensità diverse tra le diverse zone della metropoli lombarda e ci sembra interessante, nell’ottica dell’attenzione ai trend immobiliari con cui CIRAV segue sempre i propri clienti, commentare i dati contenuti nell’articolo di approfondimento del sito mutuionline.it pubblicato il 7 maggio scorso a firma di Fernando Mancini.
La ripresa degli investimenti si consolida
Osservando in via preliminare i dati del settore real estate relativi a tutta Milano nel suo complesso, possiamo innanzi tutto notare un andamento storico caratteristico. Il 2008, infatti, è ancora l’anno in cui si sono registrati, nell’ultimo decennio, i risultati migliori, sia in termini di volume delle compravendite, sia per quanto riguarda prezzi al metro quadro e canoni di locazione. La novità, però, è che nel 2018 si sono raggiunti valori molto vicini a quelli del 2008, sempre se si considera la città nel suo complesso, consolidando la ripresa iniziata nel 2015.
In effetti, i primi sette anni dell’ultima decade hanno visto una contrazione costante degli investimenti che si è invertita soltanto tre anni fa e che ha permesso così di raggiungere, nello scorso anno, un fatturato globale del settore real estate di 10,3 miliardi di euro, con una crescita di quasi il 10% rispetto ai livelli pre crisi.
Il numero delle unità immobiliari passate di mano nel 2018 a Milano è stato di 24.600, con una crescita, rispetto al valore 2017, di quasi il 4% e anche il loro valore economico si è ulteriormente rafforzato, seguendo il trend positivo dell’ultimo triennio.
Nello scorso anno, d’altra parte, i prezzi medi delle abitazioni si sono attestati in 8650€/mq nelle zone centrali, 5000€/mq in quelle semicentrali e 3250€/mq in periferia, con una crescita diffusa su tutto il territorio cittadino, ma con diverse velocità a seconda delle zone. Infatti, mentre le zone centrali hanno già superato ampiamente i valori pre crisi, le periferie si collocano ancora al di sotto delle performance del 2008, pur essendo in costante recupero dal 2015.
L’analisi delle diverse zone
Se spostiamo la nostra attenzione verso l’analisi delle dinamiche degli investimenti immobiliari nelle diverse zone della città, notiamo che le aree centrali, quelle all’interno della cerchia dei Bastioni, per intenderci, sono sempre le più ambite da chi cerca casa a Milano e questo dato, che non stupisce più di tanto, si è consolidato in modo netto negli ultimi dieci anni.
Alcune zone semicentrali, però, sono quelle che hanno registrato il maggior incremento del valore degli appartamenti nell’ultimo quinquennio e che offrono, quindi, interessanti prospettive per chi voglia investire nel settore real estate.
Ad esempio, nell’area di via Lario e viale Stelvio i prezzi al metro quadro sono cresciuti di circa il 32% negli ultimi cinque anni, intorno a piazza Grandi quasi del 28% e in zona corso Vercelli del 27%.
Nello stesso periodo, d’altra parte, una zona più periferica, come quella di tra via Brembo e piazza Bonomelli, alle spalle della stazione ferroviaria di Porta Romana, ha avuto in incremento del valore degli immobili di circa il 20%, presumibilmente legato ai grandi interventi di riqualificazione realizzati in zona, di cui la Fondazione Prada è forse l’esempio più noto.
In generale, si può dire che le zone della città interessate ai progetti delle metropolitane M4 e M5 hanno visto una crescita notevole degli investimenti negli ultimi anni, così come tutte quelle in cui si sono realizzati progetti di rinnovamento urbano, come Porta Garibaldi e Isola, l’area tra piazza Gerusalemme e il Monumentale o la già citata zona Fiera.
Cercare nuove opportunità
I dati che abbiamo presentato e rapidamente commentato in questo articolo confermano una verità che bisogna sempre tenere a mente quando si parla di mercato immobiliare, a tutti i livelli e in tutte le sue diverse articolazioni: l’analisi puntuale delle singole zone è sempre un’arma vincente.
È chiaro che se si guardano solo dati aggregati, costituiti facendo la media tra realtà molto differenti tra loro, si rischiano di commettere gravi errori di valutazione e di pagarne le conseguenze in termini di redditività degli investimenti. In particolare nel mercato real estate, dove ogni area del Paese e persino ogni zona di una grande città come Milano ha dinamiche differenti, occorre scendere il più possibile nel dettaglio, tenendo in conto tutto ciò che può influenzare il valore degli immobili.
L’apertura di un nuovo centro commerciale, lo spostamento di una sede universitaria, la riconversione di un vecchio fabbricato industriale in uno spazio espositivo, sono solo alcuni dei moltissimi esempi di come un evento possa modificare in modo netto l’attrattiva, e quindi il valore, degli immobili di una zona.
CIRAV, con la sua esperienza nel settore immobiliare, analizza costantemente i trend del mercato real estate italiano ricercando nelle diverse aree le migliori opportunità da proporre ai suoi clienti, offrendo anche supporto per la ristrutturazione e la messa a reddito attraverso i suoi partner Restyling e Hintown.
