Conviene davvero comprare un immobile nuovo?

Comprare direttamente dal costruttore?

Non c’è dubbio che una delle prime considerazioni che vengono fatte da chi vuole comprare una casa, soprattutto se si tratta della propria futura abitazione, è quella sulla convenienza di acquistare un immobile ancora in costruzione.

Chiunque abbia preso in considerazione questa ipotesi sa bene che ci sono buone ragioni dall’una e dall’altra parte. L’incertezza sui tempi di consegna di un alloggio in costruzione può essere determinante se si ha fretta di trovar casa, così come possono influire la prospettiva di un buon risparmio energetico dato dagli immobili di nuova progettazione oppure il timore di costi di ristrutturazione esorbitanti da aggiungere a quanto speso per l’acquisto della proprietà.

Ci sono addirittura, come tutti sappiamo, persone che hanno un’opinione pregiudizialmente a favore dell’una o dell’altra soluzione, un po’ come avviene per l’acquisto delle auto usate. Non c’è dubbio, infatti, che spesso queste decisioni vengano prese sull’onda di convinzioni personali, senza che l’acquirente abbia la volontà e la capacità di approfondire l’analisi.

CIRAV, invece, vuole analizzare con attenzione la questione, soprattutto nell’ottica che le è propria, cioè quella di dare una consulenza professionale a chi desidera acquistare un immobile per realizzare un investimento real estate. Per questo, partendo da un articolo de Il Sole24Ore, cercheremo brevemente di dare qualche spunto di riflessione sui principali aspetti della questione, per orientare chi vuole investire nell’immobiliare.

Una scelta minoritaria

In quanti, in Italia, acquistano un immobile direttamente dal costruttore? A leggere i dati degli ultimi anni sembrerebbe che questa scelta sia decisamente minoritaria. Solo un italiano su cinque, infatti, ha deciso di acquistare una casa appena costruita o in costruzione, mentre gli altri quattro hanno optato per un immobile già abitato da altri.

Al di là di ogni altra considerazione, la prima discriminante per ogni scelta di investimento è di sicuro il prezzo di vendita e, in media, un immobile di nuova costruzione ha un costo decisamente superiore a uno usato, con un divario tra il 15% e il 30% circa. D’altra parte, ogni situazione è da analizzare in modo specifico, perché i fattori territoriali hanno comunque un’influenza notevole in questo tipo di scelte.

Per quanto riguarda, poi, l’aspetto della ristrutturazione degli immobili più datati la situazione italiana ha sviluppato, negli anni della crisi economica appena passata, delle caratteristiche peculiari. In un contesto in cui la proprietà immobiliare è molto diffusa, al punto che circa l’85% delle famiglie vive in una casa che gli appartiene, la crisi ha provocato una diminuzione della disponibilità economica da destinare alla manutenzione degli immobili che risultano, quindi, mediamente in cattive condizioni.

Il costo degli interventi di ristrutturazione è diventato così, in molti casi, un aggravio notevole rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile, ma questa situazione ha, in realtà, calmierato i prezzi delle case più che spingere all’acquisto di nuove costruzioni, in un clima comunque positivo per il real estate italiano.

L’aumento generalizzato delle compravendite nel nostro Paese, infatti, ha sicuramente beneficiato di un livello di prezzi al metro quadro piuttosto contenuto, oltre che della ripresa globale dei consumi dovuta al superamento della crisi economica, anche se questo non ha inciso in modo particolare sugli immobili di nuova costruzione.

Il risparmio energetico

Uno dei principali aspetti positivi che si possono riscontrare in un immobile nuovo è la sua migliore efficienza energetica rispetto alle soluzioni più datate. Anche grazie ad alcuni interventi normativi, infatti, gli edifici di più recente progettazione adottano una serie di soluzioni tecniche che consentono di avere una classe energetica almeno di livello A.

La riduzione delle dispersioni di calore attraverso le pareti e gli infissi ha una serie notevole di aspetti positivi, sia dal punto di vista generale della salvaguardia dell’ambiente, sia per quanto concerne il risparmio economico sulle bollette energetiche di riscaldamento e condizionamento.

Inoltre, per diminuire il consumo energetico relativo al riscaldamento invernale vengono ormai adottate con estrema frequenza alcune soluzioni tecniche che possono incidere in modo molto significativo sui costi. L’adozione del riscaldamento a pavimento con acqua a bassa temperatura, ossia intorno ai 40°C, è, per esempio, un accorgimento sempre più diffuso, magari abbinandolo ad un sistema di ricircolo forzato dell’aria con recupero del calore prodotto dagli occupanti della casa.

Le soluzioni di domotica, poi, contribuiscono decisamente alla riduzione dei consumi, consentendo una gestione autonoma del riscaldamento in ogni unità abitativa, in modo da poter adattare la temperatura della casa alle reali esigenze dei suoi abitanti ed evitare così inutili sprechi.

In molti edifici nuovi, infine, vengono installati pannelli solari fotovoltaici oppure pompe di calore che sfruttano il calore del sottosuolo per produrre almeno una parte dell’energia necessaria per alimentare le parti comuni, diminuendo così le spese condominiali.

Certamente, tutte le soluzioni costruttive e impiantistiche per il risparmio energetico hanno un costo di progettazione e installazione non indifferente, che ricadrà comunque sul prezzo al metro quadro delle unità immobiliari dell’edificio. Anche per questa ragione, indubbiamente, le case di nuova costruzione hanno un costo maggiore delle altre e questo le rende parzialmente meno appetibili, per quanto la prospettiva di un risparmio a lungo termine non debba essere sottovalutata.

Investire negli immobili di nuova costruzione

Se consideriamo il problema dal punto di vista di chi desidera realizzare un investimento real estate, possiamo fare una serie di considerazioni generali che poi dovranno essere calate nelle singole realtà immobiliari che si vogliono esaminare.

Di primo acchito possiamo considerare che il minor prezzo medio di un immobile datato possa essere aggravato dai costi per la sua ristrutturazione, così come, parallelamente, il maggiore esborso per una casa di nuova costruzione potrà essere recuperato dai risparmi ottenibili sulle bollette e sulle spese condominiali dovuti alla migliore qualità del fabbricato.

In entrambi i casi, però, bisogna considerare quanto effettivamente pesino questi fattori di controbilanciamento. Ristrutturare un immobile datato può comportare costi molto differenti tra loro a seconda dei casi, soprattutto in relazione al livello di pregio che si vuole ottenere con gli interventi realizzati. Allo stesso modo, il risparmio sulle bollette energetiche dipende sempre dall’uso che gli abitanti dell’immobile fanno degli impianti: se una famiglia decide di voler avere sempre temperature elevate in inverno e basse in estate, difficilmente potrà percepire un vantaggio in bolletta, anche con un sistema molto avanzato di climatizzazione.

In sostanza, per realizzare un investimento di successo con un immobile di nuova costruzione, bisogna valutare con attenzione il mercato e capire quanto le tecnologie presenti in un edificio moderno possano fruttare in termini di aumento del rendimento annuo. Per ogni valutazione potete comunque rivolgervi a CIRAV che saprà consigliarvi per il meglio con l’aiuto del suo team di professionisti ed esperti.