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Le nuove norme sulla compravendita degli immobili in costruzione

Comprare un immobile “su carta”

Quando si decide di acquistare un immobile, magari in una zona in forte espansione edilizia o in cui sia in corso un progetto di rinnovamento significativo, accade spesso di considerare la possibilità di comprare un edificio, o una sua porzione, ancora da costruire o, comunque, in uno stato di avanzamento lavori precedente alla concessione di agibilità.

In questo caso, fino a pochi mesi fa, era sufficiente, e anche piuttosto diffusa, la stipula di una scrittura privata che non garantiva però in modo pieno le controparti, soprattutto in caso di mancato completamento dell’opera o di fallimento della ditta costruttrice.

CIRAV, nella propria attività di consulenza rivolta a chi desidera effettuare un investimento immobiliare, considera naturalmente, tra le diverse opzioni di acquisto da proporre ai propri clienti, anche alcuni immobili in costruzione che ritiene particolarmente interessanti per tipologia di struttura, zona e prospettive di rendimento

Per questo motivo desideriamo, in questo articolo, approfondire la spinosa questione dei contratti di compravendita realizzati “su carta”, per immobili in costruzione o parti di essi, in modo da chiarire, anche alla luce delle recenti novità legislative, quali siano i rischi a cui badare e gli strumenti che oggi abbiamo per evitare inconvenienti, anche gravi, in questo tipo di investimento.

Le novità in campo normativo

Per analizzare la situazione attuale e, soprattutto, i nuovi obblighi recentemente introdotti dalla normativa, ci riferiremo a quanto riportato nell’articolo del 22 febbraio scorso su Il Sole 24 Ore a firma di Angelo Busani che tratta la parte del nuovo Codice della Crisi d’Impresa dedicata alle “Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire”, ossia gli art. 385-388 della Parte Terza del DL 14/2019 del 12 gennaio 2019.

All’interno di questa corposa norma, che riguarda in generale la gestione delle crisi imprenditoriali, quindi, una sezione è stata espressamente dedicata alla tutela degli acquirenti degli immobili in costruzione, segno di come la materia sia di notevole interesse pubblico.

L’articolo 385, in particolare, modifica il precedente DL 122 del 2005 per quanto riguarda le fideiussioni attivate a garanzia del completamento dei lavori e stabilisce, tra l’altro, che esse possono essere emesse solo da banche o assicurazioni, escludendo gli altri intermediari finanziari autorizzati che erano previsti in precedenza. Lo stesso articolo, inoltre, modifica, a garanzia dell’acquirente, i termini e le modalità con cui può essere escussa la fideiussione, chiarendo in particolare il caso in cui l’acquirente decida di recedere dal contratto di acquisto.

Nell’articolo 386, invece, si rafforza l’efficacia della polizza assicurativa decennale obbligatoria che il costruttore deve contrarre e consegnare all’acquirente per coprire i danni eventualmente provocati da gravi difetti costruttivi delle opere che si manifestino dopo la stipula del contratto di compravendita. In particolare, si stabilisce che la mancata  consegna della polizza da parte del costruttore possa essere utilizzata dall’acquirente come giusta causa di nullità del contratto di compravendita e si impegna contestualmente il Governo a redigere un modello standard di polizza decennale a copertura dei danni da cattiva costruzione da utilizzarsi a questo scopo.

Il contratto preliminare diventa pubblico o autenticato

Mentre l’articolo 387 modifica semplicemente l’articolo 5 del DL 122/2005 per rendere valide le attuali modifiche per tutti i contratti futuri, nell’articolo 388 è contenuta una delle novità più importanti del provvedimento.

In questo articolo, infatti, si decreta l’obbligo di stipulare “per atto pubblico o per scrittura privata autenticata” il contratto preliminare di acquisto e ogni altro contratto, che potremmo definire “provvisorio”, destinato all’acquisto finale dell’immobile in costruzione o all’ottenimento di un qualunque diritto reale sullo stesso.

Si tratta, con tutta evidenza, di un’innovazione di portata notevole, che mira, innanzi tutto, a stabilire un controllo di legittimità e conformità sui nuovi contratti stipulati, riducendo al minimo il rischio di truffe premeditate da costruttori senza scrupoli.

Inoltre, un contratto preliminare autenticato da un notaio ha, senza dubbio, un valore maggiore a garanzia dell’acquirente. Infatti, in tale contratto, come specificato dall’articolo 6 del DL 122/2005 che viene ora integrato, devono essere presenti indicazioni importantissime per l’acquirente, tra cui l’eventuale presenza di ipoteche, l’indicazione degli estremi del permesso di costruzione, dei tempi massimi di esecuzione dell’opera e della fideiussione posta a garanzia della consegna stessa dell’edificio.

In altri termini, tutte queste indicazioni, che precedentemente erano spesso presenti solo in una scrittura privata tra costruttore e acquirente, dal momento dell’entrata in vigore della nuova normativa, ossia il 16 marzo scorso, vengono autenticate da un notaio che, quindi, ha l’obbligo legale di accertarne la veridicità.

In questo modo, oltre ad obbligare le parti ad una trasparenza totale su ogni aspetto della compravendita in sé e su ogni caratteristica rilevante del bene in oggetto, l’autenticazione notarile dei dati presenti nel contratto è diventata una forte garanzia a tutela di entrambe le parti, ma soprattutto, evidentemente, degli acquirenti investitori.

Perché comprare un immobile con CIRAV?

Come abbiamo visto brevemente in questo articolo, le norme in materia di compravendita di immobili si modificano con una certa frequenza, sono, nel complesso, piuttosto articolate e vanno conosciute attentamente da tutti coloro che vogliono operare nel settore.

CIRAV, unendo una solida esperienza professionale nel campo delle rendite immobiliari con uno staff impegnato ad analizzare in modo costante il mercato e i suoi orientamenti, si propone di aiutare i propri clienti nell’individuazione delle opportunità di investimento edilizio e immobiliare che più si adattano alle loro diverse caratteristiche.

Ogni soggetto che desideri investire nel campo immobiliare, infatti, sia esso un privato, una fondazione o un ente, deve essere, innanzi tutto, esaminato in modo accurato dai nostri esperti, costruendo un profilo in base al quale verranno poi consigliate le migliori opportunità del mercato nazionale e internazionale.

D’altra parte, in un certo senso in modo parallelo, i nostri esperti si occupano anche di sondare il mercato immobiliare, individuando le zone in cui si prospetta una maggiore crescita delle rendite e cercando le migliori occasioni disponibili, in modo da avere sempre un paniere di proposte per ogni tipo di investitore.

Solo dall’incontro tra questi due lavori di analisi e profilazione, infatti, nasce la possibilità concreta di proporre, ad ogni nostro cliente, i migliori investimenti immobiliari attualmente sul mercato, in modo da soddisfare il più possibile le sue esigenze finanziarie a breve e lungo termine.