La storia di Giulia: vendere casa senza lasciarla davvero

Giulia vive in un appartamento di proprietà a Sesto San Giovanni. Ha perso il lavoro da qualche mese e sta accumulando debiti. Le banche non la aiutano, vendere casa le sembra l’unica opzione. Ma poi scopre una possibilità di cui non aveva mai sentito parlare: la vendita con patto di riscatto.

In pratica, può vendere casa a un compratore che le versa subito i soldi, ma con l’accordo scritto che – entro un tempo prestabilito – Giulia potrà ricomprarsela allo stesso prezzo, se le cose migliorano. Soluzione interessante? Dipende.

È proprio per chiarire quando il patto di riscatto ha senso (e quando no) che noi di CIRAV, agenzia immobiliare con sedi a Milano e Sesto San Giovanni, abbiamo deciso di scrivere questa guida. Se sei un proprietario in cerca di risposte chiare, sei nel posto giusto.

Cos’è il patto di riscatto e come funziona in pratica

La definizione secondo il Codice Civile

Il patto di riscatto è disciplinato dagli articoli 1500 e seguenti del Codice Civile. In parole semplici, si tratta di un contratto di compravendita in cui il venditore si riserva la possibilità di riacquistare l’immobile entro un termine concordato e a un prezzo stabilito.

Quindi: tu vendi, ma ti tieni il diritto di riprenderti la casa.

Vendita condizionata: casa tua oggi, ma forse anche domani

La vendita con patto di riscatto è un tipo di vendita condizionata. Il nuovo proprietario acquisisce la casa e tutti i diritti connessi (usufrutto, redditi, ecc.), ma non è detto che la mantenga per sempre: se il venditore esercita il riscatto entro i tempi, la casa torna a lui.

Il prezzo deve essere fissato al momento della vendita. Nessuna sorpresa, nessun aggiornamento.

Riscatto: quando può avvenire, a che prezzo e con quali regole

La legge prevede che:

• Il riscatto debba essere esplicitamente previsto nel contratto notarile
• Il termine massimo per esercitare il riscatto sia 5 anni
• Il prezzo da restituire sia quello originario, senza interessi o variazioni

Se chi vende non esercita il riscatto entro il termine previsto, il diritto decade.

A chi conviene la vendita con patto di riscatto?

Proprietari in difficoltà economica ma non disposti a lasciare la casa

Chi vive una fase temporanea di crisi, ma pensa di poterne uscire entro pochi anni, può usare il patto di riscatto per ottenere liquidità immediata senza perdere definitivamente la casa.

È una soluzione che consente di “guadagnare tempo”, senza ricorrere a prestiti o mutui.

Chi ha bisogno di liquidità immediata ma vuole tenersi un’opzione futura

Funziona anche per:

• Chi vuole investire in un’attività ma tenersi una via di ritorno
• Chi intende evitare un’esecuzione immobiliare o un pignoramento
• Chi desidera regolare una successione familiare in modo strategico

I rischi per chi vende e per chi compra: serve fiducia e chiarezza

Il rischio per il venditore è non riuscire a ricomprare la casa.
Il rischio per l’acquirente è che l’immobile torni indietro dopo anni, rendendo incerta l’operazione.

Per questo motivo, questi contratti vanno redatti con molta attenzione, con tutte le clausole chiare e validate da professionisti.

Come si stipula un contratto con patto di riscatto (senza errori)

Elementi obbligatori nel contratto

Il contratto di vendita con patto di riscatto deve essere:

• Redatto da un notaio
• Contenere l’indicazione precisa del termine entro cui esercitare il riscatto
• Includere l’importo da restituire, identico al prezzo iniziale

Qualsiasi clausola ambigua può invalidare l’accordo o portare a contenziosi.

Durata massima e clausole da conoscere bene

Il termine massimo è 5 anni, ma può essere anche di 1 o 2 anni. Non può essere rinnovato tacitamente.
Conviene indicare:

• Modalità di comunicazione per l’intenzione di riscatto
• Spese notarili a carico di chi?
• Stato dell’immobile al momento del riacquisto

Il ruolo chiave del notaio (e quando serve un legale)

Il notaio verifica che tutto sia conforme alla legge e registra il patto nei pubblici registri.

Se l’operazione coinvolge più eredi, debiti, garanzie bancarie o usi particolari, è fondamentale affidarsi anche a un legale esperto in diritto immobiliare.

Differenza tra vendita con patto di riscatto e rent to buy

Sembrano simili, ma cambiano logica e tutela

Molte persone confondono il patto di riscatto con il “rent to buy” (affitto con riscatto). In realtà, sono opposti:

• Con il patto di riscatto, la casa viene venduta subito, ma con possibilità di riacquisto da parte del venditore.
• Con il rent to buy, la casa viene affittata con diritto di acquisto da parte dell’inquilino.

Quale formula conviene davvero (dipende dal tuo obiettivo)

• Vuoi vendere e incassare subito? → Patto di riscatto
• Vuoi affittare oggi e vendere fra qualche anno? → Rent to buy

La valutazione dipende dal tuo ruolo (venditore o acquirente), dal mercato, e da quanto margine vuoi lasciarti in futuro.

I consigli di CIRAV per scegliere in modo informato

Noi di CIRAV consigliamo di:

• Non basarsi su soluzioni “creative” lette online
• Valutare attentamente le tempistiche
• Capire se il tuo obiettivo è ottenere subito liquidità o vendere con margine

Conclusioni e risorse utili per i proprietari

Quando il patto di riscatto è una buona idea (e quando no)

È una buona idea se:

• Vuoi vendere ma speri in un futuro recupero dell’immobile
• Hai liquidità in arrivo (es. pensione, eredità, chiusura causa)
• Hai già un accordo chiaro con l’acquirente

Non è adatto se:

• Hai già debiti troppo alti
• Non hai un piano concreto per riscattare
• Vuoi vendere al miglior prezzo sul mercato

Come CIRAV può aiutarti a valutare l’opzione giusta

Il nostro team può:

• Valutare gratuitamente il tuo immobile
• Analizzare la convenienza fiscale e legale dell’operazione
• Metterti in contatto con acquirenti affidabili e interessati a soluzioni flessibili
• Aiutarti a redigere un contratto solido, chiaro e sicuro

Domande frequenti (FAQ)

Posso cambiare idea e non riscattare più la casa?
Sì. Il riscatto è un diritto, non un obbligo.

Devo pagare tasse due volte?
No, ma il notaio valuterà caso per caso eventuali imposte indirette.

Chi paga le spese per il rogito iniziale e quello del riscatto?
Di norma, chi esercita il riscatto. Ma si può stabilire diversamente nel contratto.

È una formula adatta anche per seconde case?
Sì, ma meno comune. Di solito si usa per abitazioni principali in momentanea difficoltà.