Il problema della compravendita delle pertinenze
Una delle questioni che spesso noi di CIRAV dobbiamo affrontare nell’operare nel mercato immobiliare è quella di determinare con esattezza cosa sia compreso nell’atto di vendita che viene siglato di fronte al notaio, tecnicamente noto come rogito notarile.
Accade talvolta, infatti, che sorgano questioni tra acquirente e venditore sul fatto che un garage, un box auto o una qualsiasi altra pertinenza dell’immobile venduto, come un posto auto scoperto in un cortile, una cantina o una soffitta, non sia esplicitamente menzionato nel rogito.
Da una parte, infatti, il venditore sostiene che l’atto è valido, e comprende la cessione di tutte le pertinenze, anche se esse non vengono dettagliate nel contratto, mentre l’acquirente teme di non risultare in seguito proprietario a tutti gli effetti di quei beni. La situazione è ancora più delicata se l’immobile principale e il box auto, o una qualsiasi altra pertinenza, sono accatastati in particelle diverse e questo fatto alimenta il dubbio che l’atto di compravendita debba comprendere la menzione di entrambi o, addirittura, che siano necessari più rogiti notarili.
Come vedremo in questo articolo, che si basa sulle informazioni dettagliate presenti sul sito www.laleggepertutti.it, la Corte di Cassazione ha risolto la questione con una recente sentenza, la 21656/19, chiarendo sia cosa si intenda, a termini di legge, come pertinenza di un bene immobile, sia il fatto che non occorre una sua esplicita menzione nel rogito notarile per realizzare un pieno passaggio di proprietà.
Abbiamo pensato di approfondire questa tematica specifica, d’altra parte, perché CIRAV vuole impegnarsi nell’offrire alla propria clientela un serviziocompleto, che non si limiti alla pur necessaria indagine di mercato, ma che affianchi acquirenti e venditori in tutte le fasi della compravendita.
La definizione di pertinenza
Come parte preliminare della propria sentenza in merito alla compravendita delle pertinenze immobiliari, la Corte di Cassazione ha ritenuto giustamente necessario definire con precisione cosa si intenda per pertinenze di un immobile, in modo da chiarire innanzi tutto l’oggetto del contendere.
Secondo i giudici un bene immobile è da considerarsi pertinenza di un altro innanzi tutto se il primo è destinato a una funzione di servizio o di ornamento del secondo. In altre parole, una casa indipendente o un alloggio possono avere come pertinenze altri beni immobili che ne accrescano il valore o perché aggiungono servizi, come il fatto di poter posteggiare l’auto o quello di avere un locale separato dall’immobile principale da adibire a deposito di materiali, a lavanderia o ad altro uso, o per il fatto di esserne un ornamento, come accade per un giardino.
Tuttavia, secondo i giudici della Cassazione, la condizione di strumentalità di un bene rispetto ad un altro non è sufficiente a renderlo una pertinenza, ma occorre anche che ci sia un’effettiva volontà del proprietario o dell’usufruttuario dei beni di renderli l’uno funzionale all’altro. Questo significa che non basta che una cantina sia nello stesso immobile di un appartamento per renderla pertinenza di quest’ultimo, ma occorre che il proprietario di entrambi voglia utilizzarla come deposito di materiale legato all’immobile principale e non, ad esempio, cederla ad un altro condomino per lo stesso uso.
Quindi solo se entrambe le condizioni qui ricordate sono verificate un beneimmobile può essere considerato pertinenza di un altro e, quindi, ricadere nei casi pratici contemplati dalla sentenza stessa.
Vendere un immobile con pertinenze
Quando un immobile è oggetto di una compravendita, come è noto, si stipula molto frequentemente un contratto preliminare, o compromesso, in cui le parti si accordano sulle condizioni del passaggio di proprietà. Tale documento, d’altra parte, non costituisce un vincolo stringente per la realizzazione del rogito notarile e soprattutto per le sue condizioni specifiche e solo ciò che è esplicitamente contenuto in esso può essere oggetto della compravendita.
Tuttavia, specifica la Corte di Cassazione, se un bene immobile è pertinenza di un altro, nel senso spiegato dalle condizioni che abbiamo ricordato sopra, la vendita del bene principale implica, senza ulteriori specificazioni, anche la cessione dei diritti su tutte le pertinenze ad esso collegate.
Vengono quindi considerati collegati nella vendita, senza ulteriori specificazioni, tutti i beni immobili che, essendo parte dello stesso palazzo e appartenendo allo stesso proprietario, sono legati da rapporti di tipo funzionale. Ad esempio, nel vendere un appartamento si vendono implicitamente anche la soffitta o la cantina di pertinenza, il garage o il box auto, il giardino o il posto auto scoperto, senza che sia necessario citare tutti questi elementi nel rogito notarile.
Inoltre, il fatto che questi beni siano accatastati in particelledifferenti non influisce per nulla sul rapportodipertinenza, purché sussistano le condizioni di funzionalità e volontà del proprietario.
Pertinenze in altri immobili
È piuttosto differente, come è logico, il caso in cui l’elemento di servizio sia collocato in un altro palazzo rispetto all’immobile principale. Se, ad esempio, chi vive in un determinato appartamento utilizza un box auto dello stesso proprietario, ma situato in un immobile differente, ad esempio in un altro condominio del quartiere, non si può ritenere, a norma di legge, che il box sia una pertinenza dell’appartamento, anche se viene abitualmente utilizzato per servizio di chi vive nell’alloggio.
In altre parole, mentre la vicinanza, ossia usualmente la collocazione nello stesso palazzo, è in un certo modo una garanzia che si possa istituire un rapporto di pertinenza tra due immobili, se valgono le due condizioni individuate dalla Corte di Cassazione, la loro distanza impedisce, nei fatti, che si possa istituire tale rapporto.
Infine i giudici della Cassazione chiariscono anche che, nel caso in cui si voglia separare nella vendita un immobile da una delle proprie pertinenze, è necessario invece esplicitarlo nel rogito notarile. In altre parole, se si vuole vendere una casa o un appartamento senza cedere anche una soffitta o un garage che sono di pertinenza di quell’immobile, occorrerà, nel rogito notarile, menzionare il fatto che la vendita non riguarderà anche quegli specifici beni accessori.
In ogni caso, se avete dubbi di natura legale o se volete comunque assistenza per vendere o acquistare un immobile potete rivolgervi con fiducia ai professionisti di CIRAV che vi affiancheranno in ogni fase del processo di compravendita immobiliare.
