Quando il canone non arriva: una storia vera che potrebbe essere la tua
Immagina questa scena.
Hai un appartamento a Sesto San Giovanni, affittato con regolare contratto. Ogni primo del mese, controlli l’app: bonifico ricevuto, tutto ok. Poi un giorno… niente. Nessun pagamento, nessuna spiegazione.
Scrivi un messaggio: “Ciao, ho visto che l’affitto di aprile non è arrivato…”.
L’inquilino risponde, dopo due giorni: “Scusa, sto aspettando lo stipendio. Ti aggiorno.”
Poi silenzio. Maggio, giugno… e tu continui a pagare tasse, mutuo e spese condominiali.
È una situazione più comune di quanto si pensi. Per questo abbiamo deciso, noi di CIRAV, agenzia immobiliare con sede a Milano e Sesto San Giovanni, di scrivere questa guida chiara e aggiornata per aiutare i proprietari di casa come te a padroneggiare il problema dell’inquilino moroso, con strumenti legali, strategie concrete e un linguaggio comprensibile.
Cosa fare subito se l’affitto non viene pagato
Il primo step: contattare l’inquilino in modo amichevole
Non scattare subito con avvocati e minacce. Molti casi di morosità iniziano da semplici imprevisti temporanei. La prima cosa da fare è scrivere o chiamare con un tono cordiale: potrebbe trattarsi solo di un disguido.
“Ciao, ho notato che il pagamento dell’affitto non è arrivato. Hai bisogno di supporto o informazioni sul bonifico?”
Se la risposta è evasiva o non arriva, passa al secondo step.
Il secondo step: sollecito formale o raccomandata
Il sollecito deve essere scritto, chiaro e tracciabile. Invia una raccomandata A/R o una PEC in cui richiedi formalmente il pagamento dell’importo dovuto, entro 5 o 7 giorni.
Indica:
- La cifra non pagata
- La scadenza originale
- Un termine perentorio per sanare la morosità
Questo documento servirà come base legale in caso di causa o sfratto.
Il terzo step: la diffida legale
Se l’inquilino continua a non pagare, puoi incaricare un avvocato per inviare una diffida legale. È un atto formale, redatto da un legale, che sollecita il pagamento e avvisa l’inquilino delle conseguenze legali.
È il passaggio che precede lo sfratto.
Quando la situazione diventa grave: lo sfratto per morosità
Cos’è lo sfratto per morosità (e quando puoi avviarlo)
Lo sfratto è una procedura legale che ti permette di liberare l’immobile e tornare in possesso della casa.
Può essere avviato dopo 20 giorni di ritardo nel pagamento del canone, ma nella pratica conviene aspettare almeno una o due mensilità non pagate per avere una base solida.
I tempi reali della procedura: udienza, termine di grazia e rilascio
- Citazione per convalida: il tuo avvocato notifica l’inquilino e fissa una data in tribunale.
- Udienza: il giudice verifica la morosità.
- Ordinanza di sfratto: se l’inquilino non paga, il giudice emette il provvedimento.
- Termine di grazia: l’inquilino può chiedere fino a 90 giorni per mettersi in regola.
- Esecuzione dello sfratto: se non lascia spontaneamente, interviene l’ufficiale giudiziario.
Quanto costa davvero lo sfratto? Tempi, spese e alternative
- Tempi medi: da 6 a 12 mesi nelle grandi città
- Costi: tra 1.500 € e 3.000 € tra legale, spese giudiziarie e ufficiale giudiziario
- Alternative: a volte, è più rapido un accordo bonario con scrittura privata, magari con saldo parziale e rilascio volontario.
Come recuperare gli affitti non pagati: soluzioni concrete
Decreto ingiuntivo: come funziona e quando conviene
Puoi chiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il pagamento degli affitti arretrati. Con questo atto puoi agire per recuperare le somme attraverso il pignoramento.
Il pignoramento dei beni dell’inquilino
Una volta ottenuto il decreto:
- puoi pignorare stipendi, pensioni, conti correnti
- in certi casi, puoi pignorare beni mobili (es. auto)
- se l’inquilino è proprietario di altri immobili, puoi iscrivere ipoteca
Se l’inquilino è nullatenente: cosa puoi ancora fare
Qui iniziano i problemi. Se l’inquilino non ha reddito, beni o lavoro regolare, il recupero sarà difficile o nullo.
In questo caso:
- puoi portare in detrazione IRPEF gli affitti non percepiti (solo se avvii lo sfratto)
- puoi segnalarlo a banche dati di cattivi pagatori
- puoi richiedere una garanzia al garante, se presente nel contratto
Come prevenire i problemi con un nuovo affitto
Scelta dell’inquilino: i controlli fondamentali prima della firma
Un buon contratto inizia dalla selezione della persona giusta:
- chiedi buste paga o dichiarazione dei redditi
- verifica la regolarità del contratto di lavoro
- fai un colloquio diretto, ascolta e osserva
- chiedi referenze da precedenti locatori
Le garanzie che puoi chiedere (fideiussione, assicurazione, garante)
- Deposito cauzionale: fino a 3 mensilità
- Fideiussione bancaria: copertura solida ma più costosa
- Assicurazione affitto: copre morosità e danni
- Garante: una terza persona che risponde in solido
Come scrivere un contratto che ti protegge davvero
Inserisci nel contratto:
- Clausola risolutiva espressa (per mancato pagamento)
- Tempi certi per la diffida
- Indirizzo PEC per comunicazioni
- Obbligo di rilascio immobile in caso di morosità continuata
Conclusione e risorse pratiche per i proprietari
Riepilogo delle mosse vincenti (e di quelle da evitare)
- Agisci subito con fermezza e tracciabilità
- Non cambiare serrature, staccare utenze o usare scorciatoie
- Avvia la procedura legale quando la morosità è certa
- Non aspettare troppo: i ritardi costano
La posizione di CIRAV: siamo con te, non solo quando vendi
Noi di CIRAV non ci limitiamo a trovare inquilini.
Ti aiutiamo a gestire le locazioni con criterio, contratti solidi e consulenza continua.
Vuoi una consulenza gratuita sulla tua situazione?
Scrivici: trovi un team pronto ad ascoltarti (e a risolvere).
Domande frequenti (FAQ)
1. Quanto tempo deve passare per avviare uno sfratto?
Bastano 20 giorni di ritardo. Ma conviene aspettare almeno una seconda mensilità non pagata.
2. Posso staccare luce e gas all’inquilino moroso?
No. È illegale e configura un reato penale (violenza privata).
3. Posso evitare di pagare tasse sugli affitti non riscossi?
Sì, se avvii lo sfratto o ottieni un decreto ingiuntivo. Puoi non dichiarare i canoni non percepiti ai fini IRPEF.
4. E se l’inquilino è sparito o irreperibile?
Puoi procedere con lo sfratto per contumacia, ma serve supporto legale specifico.
5. Vale la pena stipulare un’assicurazione affitto?
Sì, soprattutto per chi affitta immobili a reddito: copre canoni mancati e danni.
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