Difformità condominiali: cosa fare prima di vendere

Quando scopri una difformità (e stai per vendere): da panico a piano d’azione

La storia di Sara in via Marelli

Sara vive in un condominio a Sesto San Giovanni. Decide di vendere il suo bilocale: foto fatte, annuncio online, prime visite positive. Un acquirente interessato chiede il mutuo e la banca manda il perito. Dopo qualche giorno, la telefonata: “C’è un problema ai balconi, risultano ‘fuori sagoma’ rispetto al progetto originario”. Il notaio le chiede chiarimenti, l’amministratore tira fuori un vecchio verbale d’assemblea pieno di “si dice” e “vedremo”. Vendita sospesa, ansia alle stelle.

Questa guida nasce proprio per evitare scenari così. L’abbiamo scritta noi di CIRAV (Milano e Sesto San Giovanni) per aiutarti a trasformare un possibile ostacolo in un piano pratico di vendita: capire cos’è una difformità, come individuarla, come gestirla con trasparenza e come arrivare al rogito senza sorprese.

Cos’è davvero una “difformità”

Nel linguaggio immobiliare “difformità” è un termine ombrello che può indicare:

• Difformità urbanistiche: l’immobile o una parte comune è stato realizzato/modificato in modo non conforme ai titoli edilizi.
• Difformità catastali: la planimetria o i dati catastali non rispecchiano lo stato di fatto.
• Difformità sulle parti comuni: interventi su facciate, balconi, terrazze, lastrici, cortili, vani scale, impianti comuni, eseguiti senza le dovute autorizzazioni condominiali o senza istruttoria tecnica.

Capire che tipo di difformità hai davanti è il primo passo per decidere come risolverla o come venderla in modo trasparente.

Norme e responsabilità: cosa ricade su di te

Parti comuni vs parti esclusive

Nel condominio, parti comuni sono – semplificando – quelle destinate all’uso o al beneficio di tutti: facciate, tetti, lastrici solari, cortili, vano scale, androni, colonne montanti, canne fumarie, impianti comuni. Le parti esclusive sono le porzioni interne all’unità (appartamento, box, cantina) e i balconi “aggettanti” hanno in genere manutenzione a carico del proprietario, mentre elementi architettonici e decorativi possono rientrare nelle parti comuni. Serve comunque sempre la lettura del regolamento condominiale e degli atti.

Responsabilità del venditore

Chi vende deve garantire:

• la correttezza dei dati e dei documenti consegnati (titolo di provenienza, planimetrie, APE);
• la conformità catastale dello stato interno al momento del rogito;
• la trasparenza su eventuali lavori deliberati sulle parti comuni e sul relativo riparto spese.

Se emergono vizi occulti o si omettono informazioni rilevanti, l’acquirente può chiedere adeguamenti, sospensioni o, nei casi peggiori, risolvere il contratto.

Ruolo dell’amministratore e dell’assemblea

L’amministratore custodisce verbali, delibere, tabelle millesimali, bilanci, pratiche tecniche. Se esiste una difformità su parti comuni, può servire:

• una perizia per inquadrarla;
• una delibera per sanare/ripristinare;
• un piano spese per definire chi paga e quando.

Difformità tipiche che bloccano (o rallentano) la vendita

Facciate, balconi e terrazzi

• Verande chiuse senza pratica edilizia: la banca spesso non finanzia finché non si regolarizza.
• Balconi “fuori sagoma” o ringhiere modificate: problema frequente in stabili storici o con interventi fai-da-te.
• Cappotti termici o rifacimenti facciate non correttamente documentati: servono atti, asseverazioni, delibere e riparti.

Sottotetti, lastrici solari e coperture

• Uso improprio del sottotetto come locale abitabile senza pratica: difformità urbanistica.
• Lastrici con infiltrazioni e contenziosi pendenti: la banca può sospendere l’erogazione finché non ci sono certezze su interventi e costi.
• Terrazze condominiali “privatizzate” di fatto: mancano titoli e accordi scritti.

Impianti comuni

• Canne fumarie e fori su facciate senza autorizzazioni.
• Colonne montanti spostate per ristrutturazioni senza aggiornare elaborati.
• Sistemi centralizzati (termico, antenna, fibra) alterati rispetto al progetto.

Documenti e verifiche indispensabili prima dell’annuncio

Pacchetto pre-vendita condominiale

Prepara un dossier chiaro da condividere con acquirenti, notaio e – se serve – banca:

• Regolamento condominiale (contrattuale, se esiste) e tabelle millesimali.
• Ultimi 24 mesi di verbali d’assemblea con delibere tecniche e riparti straordinari.
• Rendiconti/bilanci, situazione morosità, eventuali lavori deliberati (in corso o da iniziare).

Urbanistica & Catasto dell’unità

• Planimetria aggiornata e conforme allo stato di fatto.
• Verifica della conformità urbanistica: che quanto esiste sia coerente con l’ultimo titolo edilizio (CILA/SCIA/PdC).
• Tolleranze costruttive: alcune minime difformità sono tollerate, ma vanno valutate da un tecnico.

Check tecnico sulle parti comuni

• Relazione sintetica di un tecnico sullo stato delle parti comuni (facciate, coperture, impianti).
• Elenco interventi straordinari deliberati o in approvazione con stima costi e riparti.
• Eventuali contenziosi in essere (es. cause su infiltrazioni o vizi costruttivi).

Obiettivo: anticipare le obiezioni del perito e del notaio, alzando la buyer confidence e riducendo i tempi di delibera del mutuo.

Come rimediare: sanatorie, ripristini e clausole salva-rogito

Sanare o ripristinare?

Dipende dalla gravità della difformità, dai tempi e dal ritorno economico:

• Se la difformità è sanabile con pratica edilizia e costi ragionevoli, conviene regolarizzare prima di andare online.
• Se i tempi sarebbero lunghi e il mercato lo consente, puoi vendere “as is” rendendo trasparente la situazione e riflettendo la criticità nel prezzo/tempi.

Sanatoria su parti comuni

Per le parti comuni serve spesso una delibera:

• Maggioranze: dipendono dal tipo di intervento e dalla normativa locale.
• Responsabilità e riparto: definire chi paga cosa (millessimi, uso esclusivo, colpa del singolo).
• Tempi e comunicazioni: prevedere un cronoprogramma per non bloccare la compravendita.

Clausole in proposta/preliminare che ti tutelano

• Condizioni sospensive legate a esito di pratiche edilizie o delibere condominiali.
• Tempi tecnici realistici per sanatorie, ripristini, integrazioni documentali.
• Riparto spese straordinarie: chiarire se restano al venditore fino alla data X o vengono condivise.

Queste clausole riducono rischi, allineano aspettative e evitano rescissioni.

Strategia di vendita con difformità: posizionamento, trasparenza, negoziazione

Come comunicare le criticità senza autosabotarti

La trasparenza paga, ma va gestita con metodo:

• Non una lista di problemi, ma un piano risolutivo: “situazione, azione, timing”.
• Dossier tecnico sintetico e chiaro per notaio e banca.
• Focus sui vantaggi residui dell’immobile (posizione, esposizione, potenziale).

Prezzo, timing e target

• Se la difformità si risolve a breve: puoi posizionarti sul prezzo di mercato, evidenziando la regolarizzazione in corso.
• Se richiede tempi/costi importanti: valuta un prezzo leggermente più competitivo o accordi su riparto spese.
• Target differenziati: alcuni acquirenti (investitori, professionisti) accettano difformità gestite con chiarezza se il rapporto prezzo/qualità tiene.

Il metodo CIRAV

• Due diligence prima dell’annuncio: niente sorprese dopo.
• Dossier tecnico pronto per perizia e delibera.
• Regia della trattativa: clausole chiare, tempi realistici, assistenza fino al rogito.

Che differenza c’è tra difformità urbanistica e catastale?
Urbanistica: riguarda il titolo edilizio (come è stato autorizzato l’immobile). Catastale: riguarda la rappresentazione al catasto. Spesso vanno riallineate entrambe.

Una veranda chiusa senza pratica blocca il mutuo?
Spesso sì. Meglio sanare o ripristinare prima, o inserire condizioni sospensive nel preliminare.

Chi paga i lavori sulle parti comuni già deliberati?
Dipende dagli accordi: spesso restano in capo al venditore se riferiti a periodi ante-rogito, ma puoi negoziare riparti.

Posso vendere “as is” con difformità note?
Sì, se sei trasparente, prezzi correttamente e inserisci clausole che tutelano entrambe le parti.

Serve coinvolgere un tecnico oltre al notaio?
Fortemente consigliato: il tecnico accerta e documenta; il notaio verifica e stipula.