La storia di Andrea: “Voglio vendere da solo, tanto è facile… o no?”

Andrea ha ereditato un trilocale a Milano e ha deciso di venderlo senza agenzia. “Così risparmio la provvigione”, pensa. Fa qualche foto con il cellulare, pubblica un annuncio su un portale e aspetta. Arrivano contatti, ma anche richieste strane, trattative inconcludenti, visite a vuoto. Dopo tre mesi, l’appartamento è ancora lì. E Andrea è esausto.

Se stai pensando di vendere casa da privato, questa guida è per te.

Il team di CIRAV, agenzia immobiliare con sedi a Milano e Sesto San Giovanni, ha scritto questo articolo per aiutarti a padroneggiare ogni fase della vendita, con consigli pratici e aggiornati. Che tu voglia fare tutto da solo o stia valutando l’aiuto di un professionista, qui trovi risposte utili e concrete.

Quanto costa davvero vendere casa senza agenzia

Nessuna provvigione, ma… tutti gli altri costi sono a carico tuo

Vendere senza agenzia significa risparmiare la commissione, ma tutti gli altri costi sono sulle tue spalle: documenti, annunci, trattative, pratiche fiscali, coordinamento con il notaio.

Chi paga il notaio? E le visure, le certificazioni, le tasse?

• Il notaio è scelto e pagato dall’acquirente, ma il venditore deve coordinarsi e fornire documentazione completa.
• Servono visure catastali, APE, planimetrie aggiornate.
• Attenzione a eventuali tasse da versare in caso di plusvalenza.

Attenzione agli errori che fanno perdere tempo (e soldi)

Il rischio non è solo vendere sotto prezzo, ma anche:

• Dimenticare un documento
• Incappare in acquirenti poco affidabili
• Accettare una proposta poco chiara
• Avere brutte sorprese dal notaio

I documenti indispensabili per vendere casa da solo

Atto di provenienza, visure e planimetrie catastali

Devi dimostrare la proprietà dell’immobile e fornire dati catastali aggiornati:

• Rogito o successione
• Planimetria e visura
• Atti edilizi se ci sono stati interventi

Certificazioni energetiche e conformità urbanistica

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio.
La casa deve essere conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. Altrimenti, la vendita si blocca.

Cosa succede se manca un documento

Il notaio non può rogitare. L’acquirente può ritirarsi o chiedere uno sconto. Peggio ancora, la trattativa può saltare all’ultimo momento.

Come trovare un acquirente da privato (senza svendere)

Dove pubblicare l’annuncio per avere davvero visibilità

I portali immobiliari restano la via principale (Idealista, Immobiliare.it, Casa.it), ma la concorrenza è altissima. Servono strategia e qualità.

Come scrivere un annuncio che funziona (con le parole giuste)

Evita le descrizioni generiche. Specifica:

• Metratura e numero di locali
• Stato dell’immobile
• Piano, ascensore, balconi
• Spese condominiali, classe energetica

Usa un tono chiaro, professionale ma non freddo.

Le foto che fanno la differenza (e i rischi del fai-da-te)

Scatta con buona luce, evita oggetti personali. Pulisci e ordina.

Meglio ancora: considera un servizio fotografico professionale. Le immagini attirano clic e determinano il tono dell’interesse.

Trattativa, proposta, caparra e compromesso: cosa devi sapere

Proposta d’acquisto: va firmata? E chi la scrive?

Sì. La proposta scritta è un atto vincolante. Può essere preparata dall’acquirente o dal suo legale. Va letta con attenzione prima di firmare.

Caparra confirmatoria e clausole da non dimenticare

• La caparra tutela entrambe le parti.
• Specifica tempi, importi e condizioni.
• Inserisci eventuali penali in caso di recesso.

Quando serve il compromesso e come tutelarti prima del rogito

Il compromesso (preliminare) è utile se:

• L’acquirente deve ottenere un mutuo
• Servono tempi lunghi per il rogito
• Vuoi formalizzare l’impegno reciproco

In questi casi, è consigliabile l’assistenza di un notaio o un legale.

Meglio vendere da privato o con un’agenzia? La verità

Quando ha senso provare da soli (e quando no)

Vendere da privato può funzionare se:

• Hai tempo da dedicare
• Sei sicuro del valore dell’immobile
• Conosci la documentazione e le procedure

Altrimenti, il rischio di commettere errori o svendere è alto.

Il punto di vista di CIRAV: un servizio completo e professionale

Noi di CIRAV offriamo un servizio immobiliare completo e strutturato, pensato per accompagnare il proprietario in ogni fase della vendita:

• Valutazione realistica e competitiva
• Fotografie professionali e annuncio strategico
• Selezione accurata degli acquirenti
• Supporto tecnico, fiscale e legale fino al rogito

Ci occupiamo della preparazione documentale, delle trattative e della relazione con notaio e istituti bancari. Il nostro obiettivo è valorizzare l’immobile e tutelarti da errori, ritardi o brutte sorprese.

Per molti nostri clienti, affidarci la vendita è stato l’investimento migliore per ottenere il massimo risultato, con la minima esposizione a rischi.

Hai dubbi? Ti rispondiamo senza obblighi, anche se non ci scegli

Siamo sempre disponibili per un consiglio o un confronto.
Anche se scegli di vendere da solo, puoi contattarci per una valutazione gratuita e professionale, senza impegno.

Domande frequenti (FAQ)

Posso vendere casa da privato senza notaio?
No. Il rogito va fatto davanti a un notaio, anche se non hai un’agenzia.

Serve l’APE per vendere casa?
Sì, è obbligatorio. Deve essere allegato all’atto e indicato già nell’annuncio.

Se l’acquirente dà una caparra ma poi si tira indietro?
Puoi trattenerla, ma solo se è stata pattuita come “caparra confirmatoria”.

Posso evitare il compromesso?
Sì, se sei pronto a rogitare subito. Ma se ci sono tempi lunghi, è utile firmare un preliminare.

Quanto tempo ci vuole per vendere casa?
Dipende da prezzo, zona e promozione. In media: da 1 a 6 mesi.