Introduzione – La storia di Luca e una decisione presa “da solo”
Luca ha deciso di vendere il suo appartamento a Sesto San Giovanni da privato. Ha pensato: “Evito le spese dell’agenzia, tanto ormai online si trova tutto”. Pubblica un annuncio su un portale, riceve messaggi, visita la casa, accetta una proposta. Ma qualcosa non torna. L’acquirente non ha ancora il mutuo. Il rogito slitta. I documenti richiesti non ci sono. Un mese dopo, l’accordo salta.
Quella che sembrava una scelta semplice, veloce e autonoma, si è rivelata una corsa a ostacoli.
Questo articolo lo abbiamo scritto noi di CIRAV per aiutarti a capire quali sono i veri rischi del vendere casa da privato, come evitarli, quando ha senso farlo e quando è meglio farsi affiancare. In modo chiaro, pratico, con esempi reali.
Valutazione errata dell’immobile
Il rischio più grande: sovrastimare (o sottovalutare)
Senza strumenti professionali, è facile sbagliare:
- Prezzo troppo alto → l’immobile resta invenduto per mesi
- Prezzo troppo basso → vendi subito, ma perdi decine di migliaia di euro
Perché le valutazioni online non bastano
Molti privati si affidano a portali o a un amico “che ha venduto a 3000 €/mq”. Ma il prezzo finale non è quello pubblicato. Le compravendite si chiudono spesso con ribassi, e ogni zona ha le sue regole.
Come si fa una valutazione corretta
- Analisi comparativa di mercato (immobili simili venduti davvero)
- Considerazione di metratura, stato interno, esposizione, piano
- Dati aggiornati al trimestre in corso
Errori nei documenti e nella parte legale
I documenti fondamentali che servono sempre
- Visura catastale
- Planimetria conforme
- Attestato di Prestazione Energetica (APE)
- Documenti condominiali (spese, regolamento)
- Titolo di proprietà, eventuali mutui o ipoteche
Cosa succede se manca un documento
La vendita può essere bloccata dal notaio. Oppure, l’acquirente può ritrattare l’accordo o chiedere una riduzione del prezzo.
Conformità urbanistica: la grande dimenticata
Modifiche fatte senza pratica edilizia possono rendere la casa non vendibile fino a che non si regolarizza tutto. Tradotto: ritardi e spese impreviste.
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Acquirenti non affidabili e proposte non vincolanti
La differenza tra interesse e proposta scritta
Un “mi interessa” su WhatsApp non è una proposta vincolante. Serve un documento scritto, con:
- Prezzo
- Caparra
- Tempistiche
- Condizioni (es. ottenimento mutuo)
Rischio mutuo: chi controlla la solvibilità?
Quando vendi da privato, nessuno controlla davvero se l’acquirente ha i requisiti per ottenere un mutuo. Potresti restare bloccato per settimane o mesi per poi scoprire che l’operazione non si può fare.
Come tutelarsi senza diventare paranoici
- Richiedi pre-approvazione mutuo prima della proposta
- Fatti assistere da un consulente esperto per leggere (e scrivere) la proposta
- Chiedi sempre una caparra confirmatoria per tutelarti
Trattativa sbilanciata e difficoltà nella negoziazione
Quando la trattativa sfugge di mano
Chi vende da solo spesso:
- Si fa prendere dall’emotività
- Accetta ribassi ingiustificati
- Cede su aspetti importanti (tempi, modalità di pagamento, clausole)
L’importanza dell’intermediario “neutro”
Un agente esperto ha il ruolo di:
- Filtrare le offerte poco serie
- Condurre la trattativa con competenza
- Difendere il valore dell’immobile con dati e argomentazioni reali
Evitare il “tira e molla” che fa perdere tempo
Una trattativa mal gestita può durare settimane e poi concludersi con un nulla di fatto. Un professionista può accelerare i tempi e ridurre l’incertezza.
Aspetti fiscali e spese nascoste
Plusvalenza: quando devi pagarla
Se vendi:
- Entro 5 anni dall’acquisto
- E non era la tua abitazione principale
Potresti dover pagare l’imposta sulla plusvalenza (aliquota fissa 26%)
Le spese impreviste che molti non considerano
- Costi notarili
- Certificazioni obbligatorie (APE, conformità)
- Eventuali sanatorie
- Costi di cancellazione di ipoteche residue
Vendere “da privato” non significa “a costo zero”
Anche senza agenzia, restano costi tecnici e rischi che potrebbero essere evitati con un supporto competente.
Come CIRAV può aiutarti a vendere con sicurezza (anche se vuoi partire da privato)
Ti affianchiamo dove serve (senza imposizioni)
Puoi:
- Far valutare gratuitamente la tua casa
- Farti aiutare a sistemare i documenti
- Chiedere supporto solo nelle fasi più delicate (trattativa, rogito)
Conosciamo Sesto San Giovanni da vicino
Con uffici a Sesto, conosciamo i prezzi reali, i tempi medi di vendita, la domanda specifica per ogni quartiere. E abbiamo buyer affidabili che cercano.
Un supporto professionale, trasparente e su misura
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- Stima reale e dettagliata del valore
- Promozione su portali, social e target locali
- Gestione documentale e tecnica fino al rogito
Tutto questo, senza sorprese e senza perdite di tempo.
