La storia di Carlo: ha venduto casa, ma non si aspettava le imposte

Carlo ha venduto il suo trilocale a Milano dopo cinque anni dalla ristrutturazione. Pensava fosse tutto semplice: vendita, rogito, bonifico e via. Poi arriva una brutta sorpresa: l’Agenzia delle Entrate lo contatta per chiarimenti fiscali. Carlo scopre che alcune imposte potevano – forse dovevano – essere pagate. Ma nessuno glielo aveva detto.

Se anche tu stai per vendere casa e non vuoi brutte sorprese, questo articolo è per te.

Noi di CIRAV, agenzia immobiliare con sedi a Milano e Sesto San Giovanni, l’abbiamo scritto per chiarire quando si pagano tasse sulla vendita di un immobile, quali sono, come evitarle se non dovute e come comportarsi con la plusvalenza. Con esempi pratici, spiegazioni semplici e niente fisco-linguaggio.

Si pagano sempre le tasse sulla vendita di una casa?

Quando non devi nulla: i casi di esenzione totale

In alcuni casi, vendere casa non comporta alcuna tassazione. Succede quando:

• Sono passati più di 5 anni dall’acquisto dell’immobile.
• Hai usato l’immobile come abitazione principale per la maggior parte del tempo.
• Hai ricevuto l’immobile per successione (eredità).
• Non hai realizzato una plusvalenza.

In questi casi, nessun imposta da versare. Ma è sempre bene verificare con notaio o commercialista.

Quando scatta l’obbligo fiscale (anche se hai già pagato in passato)

Le tasse si applicano se:

• Rivendi prima dei 5 anni e non era la tua prima casa o abitazione principale.
• Ottieni un guadagno (plusvalenza) sulla vendita.

E sì: anche se hai già pagato IMU, TASI o altre imposte, la plusvalenza è separata e può essere tassata.

La differenza tra prima e seconda casa dal punto di vista fiscale

• Prima casa: ha agevolazioni su IVA e imposte di registro, ma la tassazione sulla vendita dipende dall’uso che ne hai fatto e da quando l’hai acquistata.
• Seconda casa: se vendi entro 5 anni, e con guadagno, le imposte sulla plusvalenza si applicano quasi sempre.

Cos’è la plusvalenza e come viene calcolata

La regola dei cinque anni: il punto di partenza

Il fisco parte da qui: se vendi entro 5 anni dall’acquisto, potresti pagare tasse.

Ma solo se realizzi una plusvalenza, cioè un guadagno. Ecco come si calcola.

Come si calcola la plusvalenza immobiliare (con esempi pratici)

Formula base:

Prezzo di vendita – Prezzo di acquisto – Spese documentate = Plusvalenza tassabile

Esempio:

• Acquisto nel 2022 a 200.000 €
• Vendi nel 2025 a 270.000 €
• Hai speso 20.000 € in ristrutturazione (documentati)

270.000 – (200.000 + 20.000) = 50.000 € → Plusvalenza

Quando è tassata (e quando no)

È tassata se:

• Rivendi prima dei 5 anni
• Non hai usato la casa come abitazione principale
• Hai realizzato un guadagno

Non è tassata se:

• È passato più di 5 anni
• L’hai ereditata
• L’hai usata come casa principale per la maggior parte del tempo

Le imposte sulla plusvalenza: aliquote e scelte possibili

Tassazione ordinaria vs imposta sostitutiva del 26%

Hai due strade:

• Tassazione ordinaria: inserisci la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi → si somma agli altri redditi e viene tassata secondo scaglioni IRPEF (23%–43%).
• Imposta sostitutiva del 26%: puoi sceglierla al momento del rogito, chiedendo al notaio di trattenerla e versarla.

Quando e come scegliere l’imposta sostitutiva dal notaio

La soluzione del 26% semplifica la vita: non devi dichiarare nulla, non rischi errori.

Puoi sceglierla solo al momento della vendita, non dopo. Basta dirlo al notaio, che la inserisce nell’atto e la trattiene dal pagamento.

Altre spese che puoi sottrarre dalla plusvalenza

Puoi “abbassare” la plusvalenza se hai spese documentate, come:

• Ristrutturazioni edilizie
• Onorari notarili
• Spese tecniche (geometra, visure, APE)
• Commissioni d’agenzia

Importante: conservare fatture e bonifici parlanti.

Altri costi fiscali legati alla vendita (oltre alla plusvalenza)

Le eventuali spese notarili e chi le sostiene

In linea generale:

• Il notaio è scelto e pagato dall’acquirente
• Il venditore può avere costi notarili se richiede l’imposta sostitutiva o se ci sono pratiche aggiuntive (es. dichiarazioni, certificazioni, ecc.)

Tasse indirette da tenere in conto (successioni, donazioni, ecc.)

Se hai ricevuto l’immobile per:

• Successione: niente tasse sulla vendita, ma dovrai dimostrare che è avvenuta la voltura.
• Donazione: la vendita può essere più difficile per via della revocabilità nei 20 anni.

Parlane sempre con il notaio.

Le imposte nel caso di immobile ereditato o ricevuto in donazione

• Nessuna tassazione sulla plusvalenza, a meno che tu non l’abbia ristrutturata e rivenduta entro 5 anni.
• È utile chiedere una perizia giurata per dimostrare il valore al momento dell’eredità.

Conclusioni e risposte chiare per chi vuole vendere casa

Riepilogo: quando vendi e non paghi nulla, quando sì

Non paghi nulla se:

• Sono passati più di 5 anni dall’acquisto
• Hai usato la casa come abitazione principale
• Hai ereditato l’immobile

Paghi tasse se:

• Vendita entro 5 anni
• Plusvalenza realizzata
• Uso non abitativo

Il supporto fiscale e tecnico del team CIRAV

Vendere casa è una decisione importante. E anche se le imposte possono spaventare, con le giuste informazioni e supporto professionale, tutto diventa più semplice.

CIRAV ti aiuta a:

• Capire se devi pagare tasse e quante
• Calcolare la plusvalenza
• Organizzare documentazione per eventuali detrazioni
• Pianificare la vendita nel momento più vantaggioso

Domande frequenti (FAQ)

1. Se ho ristrutturato casa prima della vendita, posso dedurre i costi?
Sì, ma solo se documentati (fatture, bonifici parlanti, ecc.)

2. Devo dichiarare la vendita nella dichiarazione dei redditi?
Solo se c’è tassazione per plusvalenza e non hai scelto l’imposta sostitutiva.

3. È meglio aspettare 5 anni per vendere?
Dipende: se hai una plusvalenza, sì. Se non c’è guadagno o hai usato l’immobile come prima casa, puoi vendere anche prima.

4. Serve un commercialista per la vendita?
Non è obbligatorio, ma consigliato se gestisci importi elevati o hai dubbi fiscali.